郭玮老师的民法笔记，对考试复习很有帮助。
第三章 用益物权
用益物权是指为了使用和收益而在他人物上设定的一种他物权。根据我国物权法的规定，我国的用益物权主要有建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权。
一、建设用地使用权
(一) 建设用地使用权的概念和特征
1. 建设用地使用权的概念
建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2. 建设用地使用权的特征
建设用地使用权属于用益物权的一种重要形式，其特征主要有以下几点：
（1）建设用地使用权的客体仅限于国有土地。
（2）建设用地使用权的取得方式很特殊。根据我国相关法律的规定，建设用地使用权主要通过国家出让和划拔的方式取得。
（3） 建设用地使用权的使用目的有限制，仅能用于建造建筑物、构筑物及其附属设施。
（4）国有土地具有商品属性，可以进入市场流通领域。根据我国相关土地法和城市房地产法的规定，建设用地使用权可以依法转让、抵押。
（二）建设用地使用权的设立
设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。
（三）建设用地使用权的行使
1. 土地使用人的权利
（1）占有、使用、收益权。
（2）土地使用权利人可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
2.建设用地使用权人的义务
（1）依法支付建设用地使用权出让金的义务
（2）按规定的土地用途进行使用和保护义务
(四) 建设用地使用权的期限
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
二、土地承包经营权
（一）土地承包经营权的概念和特征
1.土地承包经营权的概念
土地承包经营权是指农民以户为单位，在法律和承包合同规定的范围内对农村集体经济组织所有的，或者国家所有、农村集体经济组织使用的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源享有的占有、使用、收益的权利。
2.土地承包经营权的特征
土地承包经营权具有如下特征：
（1）土地承包经营权的主体是农业生产者。
（2）土地承包经营权的标的物是农村集体所有的土地或国家所有而由集体使用的土地。
（3）土地承包经营权设立的目的是以农业生产为目的而利用土地。
（二）土地承包经营权的设立
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
（三）土地承包经营权的主要内容
（1）承包人的权利
第一，占有、使用、收益权
第二，互换、转让承包经营权。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
? 承包期内发包人不得收回承包地。
（2）承包人的义务
①妥善使用的义务。
②承包人应依承包合同规定的数额向集体组织交付收益的义务。
三、宅基地使用权
宅基地使用权，是指自然人人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
四、地役权
（一）地役权的概念和特征
1.地役权的概念
地役权是指以他人不动产供自己不动产便利而使用的权利。
2.地役权的特征
（1）地役权是使用他人不动产的权利
（2）地役权是为了自己不动产便利而使用的权利
? 地役权具有从属性和不可分性。
地役权不可分性，是指地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
地役权的从属性，是指需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
3.地役权的设立
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
考点提示：地役权的设立；从属性与不可分性
第四章 担保物权
担保物权是为了担保的履行而设定的。包括抵押权、质权、留置权、扣押权和优先权等。担保物权特征，主要是：
①设定担保物权的目的，是为了担保债的履行，是从属于债权的，因此是一种从物权。它随着债权的存在而存在，随着债权的转移而转移，并随着债权的消灭而消灭。
②担保物权是在他人的所有物上设定的，即担保物的所有人是债务人或其他第三人，对于债权人来说都是他人的所有物，因此是他物权。
③为了保障债权的实现，也就要保障债权人对担保物的一定物权，从而具有物权的效力。
一、抵押权
（一）抵押权的概念
所谓抵押，就是指债务人或第三人不转移财产的占有，将特定的财产作为债权的担保，当债务人不履行债务的时候，债权人有权依照法律的规定用抵押物折价，或者从变卖抵押物的价款中优先受偿的制度。
（二）抵押权的特征
1.抵押权属于从物权。
2.抵押权人享有从抵押财产的价值中优先受偿的权利。
3.抵押权不转移标的物的占有。
4.抵押权的标的一般只能是物，下列财产可以作为抵押权的标的：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
? 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
? 下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
5.抵押权的成立除法律特别规定外，一般必须进行登记。
6.抵押关系成立后，抵押人仍对抵押物享处分权。
7.抵押权具有不可分性。抵押权的不可分性主要有两层含义：一是指在债权人全部债权没有受清偿前，抵押权人对于物的整体，仍享有抵押权；二是抵押物分割或让与或一部分灭失后，抵押权不受影响。
（三）抵押权的权利设定
第一，抵押权一般通过抵押合同设立，该合同是一种要式合同，一般应采取书面形式。
第二，以上述可以作为抵押的财产的第（1）项至第（3）项规定的财产或者第（5）项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
以上述可以作为抵押的财产的第（4）项、第（6）项规定的财产或者第（5）项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
● 企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 虽经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（四）抵押权的权利实现
（1）同一抵押物上存在数个抵押权时，一般情况下按照抵押物登记的先后顺序受清偿。
（2）抵押物已登记的抵押权人先于未登记的抵押权人受清偿；未登记的动产抵押权不能对抗第三人，各抵押权人按照被担保债权额的比例受清偿，而不问抵押权设立的先后顺序。
（3）抵押权、质权按各自权利设立的先后顺序受清偿。
（五）抵押人与抵押权人的权利和义务
1.抵押人的权利和义务
抵押人在其财产设定抵押后，仍享有对抵押物的使用、收益和处分权。行使上述权利要受到已设定的抵押权的影响：
（１）抵押人在一般情况下仍然收取抵押物的孳息，但债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取由抵押物分离的自然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。
（２）抵押人的处分权
①抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
②抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
（3）抵押人的出租权
① 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
② 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2.抵押权人的权利和义务
抵押权人的权利义务主要有：
(1)债权人之中，有抵押权的债权人应享有优先受偿的权利，但法律、法规另有规定的除外。抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
(2)抵押权人可以让与其抵押权或者为他人提供担保，但抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
(3)同一财产向两个以上债权人抵押，变卖抵押物所得的价款按照下列顺序清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
(4) 抵押权人的保全。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
（5）抵押权人放弃抵押权的效果。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
（六）最高额抵押
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押与一般抵押的区别：
（1）相对独立性：最高额抵押不已主债权的存在为前提，也不因某一具体债权的消灭而消灭。
（2）担保债权的不确定性：最高额抵押所担保的债权最高额是确定的，但实际发生额是不确定的。最高额抵押所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后所发生的债权。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；③新的债权不可能发生；④抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；⑥法律规定债权确定的其他情形。
（3）最高额抵押的主合同债权不得转让。
（4）最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
（5）最高额抵押权人实现抵押权时如果实际发生的债权总额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权总额低于最高限额的，以实际发生的债权总额为限对抵押物优先受偿。
