土地储备制度对房地产市场的影响讨论(2)
从我国各地土地储备制度的实际操作来看，在建立了土地储备制度的城市，一般都设立有专门的机构，负责土地储备制度的运作。
象时有发生，土地投机现象普遍存在。土地的增值收益，都进入开发商腰包，导致政府对房地产开发失控，往往造成房地产市场秩序的混乱。只有通过土地储备制度的实行，由政府土地部门对经营性土地统一招标、拍卖、挂牌出让，以市场方式配置土地资源，才能规范市场行为，创造平等公平的竞争环境。同时，通过土地储备与挂牌、招标、拍卖出让土地，杜绝了“人情地”，也减少了腐败案件的发生。因此，实行土地储备制度，由政府垄断一级市场，既可以规范市场行为，抑制土地投机炒作，将开发商引入按市场规律操作的理性轨道，也是我国加入WTO与国际接轨的客观要求。
3、土地收购储备制度引发房地产开发企业的重新洗牌。据统计，中国的房地产开发企业大约有3万家，但一级资质的企业仅二百余家，占房地产开发企业总量的不足1％。可以说，房地产开发企业的总体素质不高、实力不强，这种状况不适应人世后的国际竞争的需求和规模效益的提高。通过土地储备制度和经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式必然会引起开发企业的重新组合，通过激烈的市场竞争，逐步淘汰一批资质差、自有资金少、综合实力弱的房地产开发企业。
4、有利于改善房地产投资环境，促进房地产市场的健康发展。土地储备制度在保障城市土地市场规范发展的同时，可以加强政府行政部门的服务意识，充分提供一级市场信息，简化投资者的用地审批手续，这样就能改善投资软环境，吸引投资者，促进城市经济发展。同时，土地储备制度可以及时调节土地供应，防止地价的过高增长，避免出现“泡沫经济”现象，有利于促进房地产市场的健康、稳定发展。
四、应对措施与建议
土地储备制度的逐步实行，对我国的房地产市场产生了巨大的影响，同时，对房地产市场的两个最重要的主体也带来了机遇和挑战，如何应对这一新的土地使用制度的变革，对房地产开发企业和政府主管部门都是一个新的课题。
（一）对房地产开发企业来说
1、加强学习领会，适应新的“规则”。
实行土地储备制度，将房地产开发等经营性用地统一纳入招标拍卖和挂牌交易轨道的国有土地使用制度改革，无疑是中国土地使用制度改革历史上的一件大事。土地供应的多渠道变成了单轨制，土地买卖变得公开和透明，实现了“土地资源的市场化配置”。房地产开发企业更要尽快熟悉新出台的政策法规，加强学习，深刻领会新政策法规的内容。传统的协议出让土地使用权，是房地产开发企业根据市场需求和目标利润，拟定对土地的开发方案，报请政府主管部门批准，以协议方式实现对土地使用权的拥有。而新的供地方式即以招标、拍卖或挂牌出让土地使用权，则是由政府做出土地开发规划和供应计划，以公开方式向社会招标拍卖或挂牌，以确定土地使用权的受让方。新、旧两种供地方式，在运作模式上的变化是显而易见的。房地产商要尽快使自己的企业适应这种新的运作模式和游戏规则。
2、调整思维方式，转变经营策略。
随着土地储备制度的建立，国家及地方政府已明确规定，今后凡属房地产开发经营性项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌的公开交易方式。利用市场“无形的手”来配置土地，把“谁能拿到地”和“以什么价格拿地”这两个关键问题交给了市场，意味着土地私下交易和暗箱操作失去了存在的土壤。换言之，新的土地供应制度已经建立，它标志着地方各级政府供地观念和供地方式正在发生深刻的转变，用地者的用地观念和用地方式也要相应地发生转变。对开发企业而言，改革前是“人选择地”，改革后是“地选择人”。“要土地，找市场”，土地供应加快市场化，土地招标拍卖活动必将造就一个土地交易公开、公平、公正竞争的大舞台。开发商要通过土地有形市场竞争土地，炒地皮、炒项目者将无立足之地。因此，开发企业要及时调整思维方式，彻底转变传统经营模式和经营策略。
3、深化企业改革、提高企业实力。
新的土地使用制度的实行，使房地产开发企业面临新的机遇与挑战。一方面，随着房地产市场的逐步规范，供地采用公开、公平、公正的方式，开发企业面临相同的机会，每个企业都可以在公开市场上寻找自己所需的开发用地。另一方面，新的供地方式，改变了传统的开发程序，迫使企业在组织结构、业务流程、企业战略等方面做出重大调整，必须进一步深化企业改革；另外，随着市场的规范、开发企业之间的竞争越来越激烈，开发企业要想取得开发用地，必须在市场上竞争才能得到，这使得企业在资金、人才、市场研究、经营策划等方面要具备较强的竞争能力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
（二）对房地产政府主管部门来说
一方面，政府有关部门同样也有学习、领会，适应新的游戏规则的问题。因为，由于土地储备制度带来新的土地供应方式，对政府主管部门也是一个新的问题。另一方面，政府主管部门作为土地储备制度的主导者和游戏规则的制定者，必须转变工作作风，提高服务意识和服务水平，为规范和培育房地产市场做出最大的努力。
