第六章 房地产交易管理制度与政策
1、房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。房地产交易有三项基本制度：房地产价格申报制度;房地产价格评估制度;房地产价格评估人员资格认证制度。
2、房地产权利人转让房地产应当向县级政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或虚报。
房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书，当事人合法证明、转让合同到房地产管理部门提出申请并申报成交价格(房地产抵押权人依法处分抵押房地产时也是如实申报成交价格)，由国家对成交价格实施登记审验后，才予办理产权转移手续。若成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，并不更改双方当事人合同约定的成交价格，只是要求交易双方按确认的评估价格缴纳有关的税费。方可办理手续发证。若交易双方对确认的评估价格以异议，可以要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房管部门共同认定的评估机构执行，若仍有异议可以向法院提起诉讼。
3、房地产评估要基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为其他，参照当地的市场价格进行评估。
房地产评估人员可以分为房地产估价师和房地产估价员两类。
房地产交易管理机构有：建设部，直辖市的房地产管理局，省建设厅，市县的房地产交易管理所(房地产交易管理处、房地产交易中心)。
4、房地产转让除了买卖、赠与外还有的方式有：作价入股;一方提供土地使用权，一方提供资金，合资、合作开发房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的;其他规定情形。房地产转让进，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。房地产转让可以分为有偿和无偿两种。
5、可以转让的房地产有：①以出让方式取得的土地使用权，并按合同规定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资额已达到25%以上的②属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件的③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证书的。
不可以转让的房地产的有：①没有达于转让条件的房地产②司法或行政机关依法查封或限制房地产权利的③依法收回土地使用权的④共有房地产的，未经其他共有人书面同意⑤权属有争议的⑥未依法登记取得权属证书的⑦其他禁止转让的情况的。
房地产转让程序;双方签订书面转让合同;签订合同90日内申报成交价格;文件审查并在7日内做出是否受理申请的书面答复;核实申报价格并现场勘查和评估;缴纳税费;核发证书。凡房地产转让或变更的，必须先到房管所办理交易手续和申请转移、变更手续后，才办理土地使用权变更登记。未依法办理转让或变更手续的，不得对抗第三人。
房地产转让合同的内容：双方当事人名称住所;房产证;房产位置面积;土地证;房产用途或性质;成交价格及支付方式;交付时间;违约责任。
6、以出让方式取得土地使用权的可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地出让合同约定的使用年限不变。当受让人改变出让合同约定的用途的，必须取得原土地出让方和县市城市规划行政部门的同意，并签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金。
以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的两种方式：需办理出让手续受让方缴纳出让金;不改变土地的划拨性质，对转让方征收土地收益，不可以不办出让手续。以于转让的房地产再转让的，需要办理出让手续、补交土地出让金的可以扣除已缴纳的土地收益。
已购公有住房和经济适用住房上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面可以给予减免优惠政策。
7、商品房预售的条件：①已交付全部的土地出让金，并取得土地使用证书②持有建设工程规划许可证和施工许可证③投入资金占总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期⑤开发企业已办理预售登记。
办理商品房预售许可的资料;申请表;开发企业的执照和资质证书;三证;投入资金比例的证明;施工合同和施工进度说明;商品房预售方案。
商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到房管所和土地管理部门办理备案手续。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。
8、商品房现售的条件：企业的执照和资质证书;土地证或批文;建设工程规划许可证和施工许可证;已通过竣工验收;拆迁安置已落实;配套设施设备可以交付或具备交付条件;物业管理方案已落实。
商品房销售中禁止的行为：一房二卖;返本销售或变相返本销售方式;不符合商品房销售条件;分割拆零销售。
9、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
商品房销售中计价方式可以按按套计价，也可以按套内建设面积或按建设面积计价三种方式。房屋权属登记是按房屋建设面积进行登记。但在合同中按套计价或按套内建筑面积计价的应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。(建筑面积=套内建设面积 分摊共有面积)。
对于按套内建设面积计价的或按建筑面积计价的，对于面积发生误差的应当在合同中约定处理方式，没有约定的处理原则：以面积误差比的3%为准。面积误差比绝对值在3%以内(含)，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以退房，企业应在30日内退房款并付利息。不退房的，实际面积大于合同面积的，面积误差比在3%以内的由买受人承担，超过3%部分的房价款由企业承担，产权归买受人。实际面积小于合同面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含)的房价款由企业退还给买受人，绝对值超过3%的房价款由房地产企业双倍返还买受人。
商品房销售后，若经批准发生规划或设计变更的，房地产开发企业应在变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人可以在15日内做出是否退房的书面答复。未做出书面答复的视为接受并同意房款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人可以退房并由房地产企业承担违约责任。
10、有关房屋租赁的政策：承租人在租赁期内死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同;共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权;租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。
不得出租的房地产有：没有取得房屋所有权证;司法行政机关依法查封或限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违章建筑的;不符合安全标准的;抵押未经抵押权人同意的;不符合公安环保卫生等主管部门有关规定的。
出租人与承租人签订的书面房屋租赁合同的主要条款有：双方名称住所;房屋位置面积;租赁用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋修缮责任;转租约定;变更和解除合同的条件;违约责任;其他条款。其中租赁用途、租赁期限、租金及交付方式和修缮责任是必备条款。
租赁期限不得超过20年，超过部分无效，期满的可以征得出租人同意，续订租赁合同但续订合同的期限也不能超过20年。出租人在期满前可以收回房屋，但要征得承租人同意并赔偿承租人损失。
租赁用途发生变更的，应当征得出租人同意并重新签订租赁合同，承租人与第三者互换房屋时，应当征得出租人同意，换房后，原合同终止，同时与新承租人签订新的租赁合同。
出租住宅发生自然损坏或合同约定由出租人修缮的，出租人负责修复。不及时修复造成承租人财产损失或人身伤害的，由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的由双方在租赁合同中约定修缮责任。
11、租赁合同自然终止：合同到期，若要继续承租的提前3个月提出并经出租人同意重新签订租赁合同;符合依法或依合同约定可以解除合同条款的;因不可抗拒力致使不能履行的。因上述原因终止合同的，造成一方受损失的，除依法可以免责外，应当由责任方负责赔偿。
租赁合同人为终止：擅自转租;擅自转让、转借和调换;擅自拆改结构和改变用途;欠租6个月;闲置6个月;从事非法活动;故意损坏房屋;其他情形。
12、出租人与承租人签订书面租赁合同的要向房产管理部门登记备案。申请时要的文件：书面租赁合同;房产证;当事人身份证明;其他资料。共有房屋出租人还要有共有人同意证明。委托代管房屋出租的还要有委托人授权出租的书面证明。登记备案时要审查：主体(当事人)是否合格;客体(房屋)是否合法;合同内容是否齐全;租赁行为是否合规;税费是否缴纳。
13、房屋租金有成本租金、商品租金和市场租金。成本租金由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金组成。商品租金由成本租金加上保险费、地租和利润等组成。
经出租人同意，承租人可以将承租房屋转租，出租人可以从转租中获得收益。但要签订转租合同，同时也要按规定办理备案手续。转租期间，原租赁合同变更解除终止的，转租合同也要变更解除终止。
14、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权，无论其土地使用权来源于出让还是划拨的。单纯在土地使用权为抵押的，则土地一定要来源于出让。
可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;土地承包经营权;设备材料产品;正在建造的建筑物;交通运输工具;未禁止的其他财产。
不能抵押的财产有：土地所有权;集体所有的土地使用权;公益事业单位的设施;所有权使用权不明或有争议的财产;被查封扣押监管的财产;其他不得抵押的财产。
不能抵押的房地产有：权属有争议的房地产;用于公共福利事业的房地产;文物保护和纪念意义的建筑物;被查封扣押监管的限制性房地产;其他不得抵押的房地产。
15、房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将已抵押事实告知抵押权人。建筑物和土地必须一并抵押。乡镇村企业的建设用地使用权不能单独抵押。集体所有制企业的房地产抵押要经职工代表大会同意并报上级机关备案。三资企业的房地产抵押要经董事会通过。公司的房地产抵押要经董事会或股东大会通过。抵押担保期限不能超过企业经营期限和土地剩余期限。以共有的房地产抵押的应事先征得其他共有人的同意。预购商品房不能转让但可以抵押。抵押前有租赁的，租赁继续有效。企事业单位分立合并的，原抵押合同有效，由拥有抵押物的企业承受。抵押人死亡人，其继承人或代管人继续履行原抵押合同。在抵押中不允许还未清偿债务，抵押物就归抵押权人所有。抵押房地产保险的，由抵押人投保，保费由抵押人负担，但保单移送抵押权人且抵押权人为第一受益人。公共福利单位可以以公益设施以外的房地产为自身债务抵押。抵押合同内容与抵押登记内容不一致的以抵押登记内容为准。抵押后租赁的，出租人应向承租人说明抵押的事实，否则后果由出租人承担。租赁关系不得对抗抵押权实现后受让人。
16、债权债务的主合同失效，抵押这一从合同也自然失效。抵押权人需在抵押合同中限制抵押人出租、出借或改变抵押物用途的，就在合同中约定。
17、商业银行发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值。原则上由银行委托，也可以双方约定，由约定方委托房地产估价机构进行评估。
房地产抵押评估时，特别注意本次抵押之前的法定优先受偿款。如发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额等。估价师在评估中对应对估价对象进行实地查验，做好实地查验记录。拍摄照片。对于不能拍摄的要在报告中披露。在评估报告中对快速变现价值的意见和理由要特别说明。
房地产抵押报告有效期为1年，对市场变化较大的应当缩短估价报告的有效期。
在处置抵押房地产前，银行也要委托房地产估价机构进行评估。了解房地产市场价值。
18、抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权人不得对抗第三人。对抵押物没有优先受偿权。房地产同时抵押的在房地产管理部门为登记机关，单独以土地为抵押的在土地管理部门为登记机关。在抵押合同签订后30日内办理房地产抵押登记。抵押人提供的房地产权利证明文件必须与权属档案记录内容相符，并要审核人签字在案。且要发他项权利证。
19、抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。
在住房抵押贷款证券化中对于银行将住房抵押贷款转给信托机构时，其担保债权的抵押权一并转让，并且抵押权转让要申请办理住房抵押权变更登记。当抵押住房存在权利限制或权利负担的，暂不登记并告知申请人，但申请人仍要办理的，可以办理。申请人要求替换的应当允许。或抵押权清单项目与权属登记项目不一致的，不予登记。
批量办理个人住房抵押权变更登记的，应当由个人住房抵押权转让人与受让人共同申请。当银行向信托机构按合同约定进行债权回购或信托机构发生更换的也要批量办理个人住房抵押权变更登记。登记机关一次受理200起以下的在5个工作日完成。超过200起的可延长但不超过15个工作日。
20、最高限额抵押权是为将来发生的债权提供担保，是对一这期间内连续发生的债权做担保。最高限额抵押权所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额是不确定的，设定最高限额抵押时债权还没发生。最高限额抵押设立前已经存在的债权经当事人同意可以转入最高限额抵押权担保债权范围内。
21、抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用收益、处分的权利，不过所有权有限制。当有抵押人有使抵押物价值减少的，可以要求其停止并恢复或担保。
22、抵押权实现时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以自知道起1年内向法院提出撤销该协议。抵押权人与抵押人未达成协议的，抵押权可以请求法院拍卖、变卖该抵押房地产。抵押房地产折价或变卖的，应当参照当地的市场价格。对抵押房地产拍卖时，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。未作评估的参照市价确定。并应当征询当事人的意见。保留价不得低于评估价或市价的80%，如果流拍再行拍卖时，可以酌情降价但不得超过前次保留价的20%。
23、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。土地经营承包权，集体所有土地实现抵押权时，未经法定程序不得改变性质和土地用途。
抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。抵押权人应当在主债权诉讼时效内行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。
法院已经依法执行抵押权的，当拍卖变卖房屋时。应当给予被执行人及其抚养家属六个月的宽限期，若过期仍未搬出的可以强制迁出。若被执行人无法自行解决居住问题，属实的可以由申请执行人为被执行人提供临时住房，可以收取租金。已经产生租金可以从房屋拍卖或变卖价款中优先扣除。对于低保对象且无法自行解决居住问题，不应强制迁出。
