第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策
1、城市规划是按照法定程序编制并依法批准的，以图纸或文本为表现形式。城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行。城市规划区由城市人民政府在编制城市总体规划中划定。对批准的城市规划采用法制的、行政的、经济的管理办法。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
2、编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。在正式编制城市总体规划前，可以由城市人民政府组织制定城市总体规划纲要，作为总体规划的依据。城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规划是总体规划的一个部分，期限一般为5年。建制镇的总体规划期限为10-20年，近期建设规划可以为3-5年。城市分区规划是在总体规划的基础上对规划的进一步安排，以便与详细规划更好地衔接。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划是控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划是直接对建设作出具体的修建安排及其规划设计。指导建筑设计和工程施工图设计。
城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度。城市规划管理是政府调控地价的手段。
3、城市规划的编制原则：市县所在地的城市总体规划及城市总体规划纲要由市县人民政府负责组织编制，分区规划、详细规划则由城市规划行政主管部门负责组织编制。其他建制镇的总体规划和详细规划由镇人民政府负责组织编制。
紫线划定是保护历史文化街区(国家和省政府划定)和历史建筑(县政府划定)。编制紫线界限时应当征求公众意见。绿线划定是保护绿化用地。蓝线划定是保护地表水体用地。黄线划定是保护城市基础设施(公交供水环卫供气供热消防通信)用地的。
4、城市规划实行分级审批制度。城市总体规划纲要需经城市人民政府审核同意。
直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省会城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定城市的总体规划由省政府审查同意后报国务院审批。其他城市的总体规划报省政府审批。县所在镇的总体规划报省政府审批。市辖县所在镇的总体规划报市政府审批。其他建制镇的总体规划报县政府审批。
城市人民政府和县政府向上级政府报请审批城市的总体规划前，须经同级人大或人大常委员审查同意。
城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。
城市详细规划由城市人民政府审批，已编制并批准分区规划的城市的详细规划、除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。
5、城市人防建设规划，①直辖市要报国家人民防空委员会和建设部审批②一类人防重点城市中省会城市，要经省政府和大军区审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批③一类人防重点城市中非省会城市和二类人防重点城市需省政府审批后，并报国家人民防空委员会和建设部备案④三类人防重点城市报市政府审批后，并报省防空办公室和建设厅备案。
历史文化名城保护规划中①由国务院审批其总体规划的城市(直辖市、省会、人口100万以上和国务院指定城市)的国家级，报建设部、国家文物局审批。②其他国家级的，报省政府审批。报建设部、国家文物局备案③省级的，由省级人民政府审批。
6、城市总体规划的局部调整的决定由城市人民政府做出并组织进行调整，报同级人大常委员和原机关备案。城市总体规划的修改由城市人民政府组织进行，并须经同级人大及其常委员审查同意，报原审批机关审批。(相当于重新编制)。
7、从城市总体规划到控制性详细规划，一般是由政府部门编制和组织方案评选，审定后具有法规效力。是一种政府行为。而修建性详细规划是由获得土地使用权的房地产开发者委托规划设计单位进行修建性详细规划的编制、市政工程的规划设计及建筑设计。房地产开发项目首先要持政府管理主管部门批准的计划立项文件，进行项目规划申报，经城市规划主管部门审查同意后，获取规划设计条件通知书，再进行修建性详细规划的编制。
8、城市规划实施管理主要报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要有：选址审核意见书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证。报后管理有违章占地和违章建设的查禁工作。
在设计任务书审批批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。各级县市计委审批的建设项目由相应的县市城市规划行政主管部门核发选址意见书;省计委审批的建设项目，由项目所在地的县市城市规划行政主管部门提出审查意见，报省城市规划行政主管部门核发选址意见书。中央审批小型和限额以下的建设项目由项目所在地的县市城市规划行政主管部门核发选址意见书。中央审批大中型和限额以上的建设项目由所在地的县市城市规划行政主管部门提出审查意见，报省城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。
建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请用地前，经城市规划主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。无建设用地规划许可证而有土地证是无效的。临时建设和临时用地的使用期限一般不超过2年。
建筑工程规划管理有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证、放线验线制度
建筑工程的规划程序;建设申请;建设申请审批;提出规划设计要点。
城市规划区内的建设工程，建设单位在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
9、在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市县人民政府城乡规划行政主管部门依据规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。不允许在城市紫线范围内进行：大面积拆除、开发;大面积改建;修建破坏历史风貌的建筑物;占用园林绿地道路树木等活动。城市紫线范围内各类建设的规划审批实行备案制。省级的报省建设厅备案，国家级的报国务院建设部审批。城市绿线范围内用地不得改作他用。临时占用绿地黄地的要审批。
判断题
1、如果承包合同是固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由开发商承担。
答案( )
a、t
b、f
2、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。
答案( )
a、t
b、f
3、目前我国个人住房抵押贷款采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。
答案( )
a、t
b、f
4、短期内房地产价值可能会下降，但从房地产长期景气循环规律来看，房地产价格总是呈上升趋势。故可判定小李购买的商品住宅经过一段较长时间后，其价格应高于其原购价。
答案( )
a、t
b、f
5、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。
答案( )
a、对
b、错
6、投资具有时间性，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。这表明投资是一个行为过程，这个过程越短，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。
答案( )
a、t
b、f
7、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易，但由于收取了相应的代理费用，所以提高了市场交易成本。
答案( )
a、对
b、错
8、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
答案( )
a、t
b、f
9、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
答案( )
a、对
b、错
10、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。
答案( )
a、对
b、错
11、房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。
答案( )
a、t
b、f
12、在房地产市场中，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反
答案( )
a、对
b、错
单项选择题
1、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。
a、增加
b、减少
c、不变
d、大幅度减少
2、在基础图中，±0.00=48.88表示室内地面标高±0.00相当于( )标高48.88米。
a、相对
b、基础
c、绝对
d、首层楼面
3、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为( )万元。
a、155
b、1400
c、1500
d、1450
4、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用( )的合同形式。
a、固定总价合同
b、固定单价合同
c、成本加酬金合同
d、分包合同
13、建设监理机构指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。业主可以委托一个单位监理，也可以同时委托几个监理单位。监理范围可以是全过程监理，也可以是阶段监理。实施建设监理是有条件的：有建设工程，有人委托。
监理的基本方法是控制，基本工作是三控、两管、一协调。三控是工程进度控制、工程质量控制、工程投资控制。两管是合同管理和信息管理。一协调是全面的组织协调。
工程进度控制是确保项目交付使用时间目标的实现。工程投资控制是使项目实际投资小于或等于项目的计划投资。合同管理是保证合同得以全面认真地履行。信息管理是以计算机为辅助手段对有关信息的收集、储存、处理等。协调可分为内部的协调和外部的协调。
实行监理的工程可以委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应等级并与施工单位没有隶属关系或其他利害关系的该工程设计单位进行监理。必须监理的工程范围：①国家重点建设工程②大中型公用事业工程③成片开发建设的住宅小区工程④利用外国政府或者国际组织贷款援助资金的工程⑤其他规定工程。
工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书并在资质等级范围承担业务。禁止监理单位有越级承接、借给承接、借用承接。转包业务的行为。工程监理单位与施工单位或材料设备供应单位有隶属关系或其他利害关系的该工程监理单位应不得承担此业务。
工程监理单位应选派具有相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场，未经监理工程师签字，建筑材料设备不得使用或安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。
工程监理一般的程序：编制监理规划;编制监理细则;进行建设监理;提交监理资料。
监理企业实行资质审批制度，可以分为甲、乙、丙三级。先领取营业执照后到建设行政主管部门办理资质申请手续。
监理工程师经考试取得资格证书并确定注册。按专业注册，每人最多可以申请两个专业注册。工程监理活动中形成的监理文件由注册监理工程师按规定签字盖章后方可生效。若文件由其他注册监理工程师修改的，由其对修改部分承担责任。
凡外资在中国境内独资的建设项目，在委托外国监理单位承担监理进，应聘请中国监理单位参加，进行合作监理。中外合资的不应委托外国监理单位承担监理，但可以向外国监理单位进行技术咨询。外国贷款项目原则上由中国监理单位进行监理，若因贷款方要求外国监理单位参加的，应与中国监理单位进行合作监理。外国捐赠的建设工程项目一般由中国监理单位进行监理。
14、凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理，未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计施工单位不得承接该项工程的设计和施工。工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验有关批准文件(先立项后报批)。
工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，省建设厅可以根据当地实际情况对限额进行调整但要报建设部备案。对于按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程可以不再领取施工许可证。不许将工程分解成若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。
申请施工许可证的条件：已经办理建设用地规划许可证;在城市规划区内建筑工程已经办理建设工程规划许可证;施工现场具备施工条件;已经确定施工企业;施工图纸已经审查;有保证工程质量和安全的具体措施(办理了工程质量、安全手续);已办理委托监理;建设资金已经落实(建筑工期不足1年的，到位资金不少于工程合同价的50%，超过1年的，到位资金不少于工程合同价的30%，建设单位提供银行出具的到位资金证明);其他条件。
办理建筑工程施工许可证的程序：领取申请表;建设单位持单位及法定代表人盖章的申请表和有关证明文件提出申请;发证机关在收到申请和证明文件后，对于符合条件的在15日内从那颁发许可证，要补充的限期补正，审批时间可以相应顺延。不符合条件的也是15日内通知建设单位并说明理由。
建筑工程施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证。施工许可证的内容与施工合同应一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。施工许可证不得仿造和涂改，建设单位在领取施工许可证的在3个月内开工，因故不能开工的要申请延期并说明理由，最多延两期，每次以3个月为限。既不开工也不延期的，施工许可证自行废止。
15、从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的竞标，不得任意压缩合理工期。施工图设计文件未经审查批准的不得使用。
施工单位不得越级承揽、借用承揽、借给承揽和转包或者违法分包工程的行为。施工单位必须确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。对于建设工程分承包的，承包单位对其负责的工程质量负责。对于总承包单位依法将建设工程项目分包给其他单位的，分包单位应当按约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。施工单位对建筑材料、构配件、设备、混凝土进行检验，检验应当有书面记录专人签字，未经检验或检验不合格的不得使用。隐蔽工程也要质量检查和记录。隐蔽工程在陷落前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。
工程质量监督机构必须按照规定经国务院建设行政主管部门或省级建设行政主管部门考核。经考核合格的才能实施质量监督。建设工程发生质量事故，要在24小时内报告。
16、建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中给定保修范围、保修期限和保修责任。保修期限的规定如下：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限;屋面防水工程和有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;供热供冷系统为2个采暖供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。其他项目保修期双方约定。房屋保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
发生涉及结构安全的质量缺陷，应当立即报告，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，原工程质量监督机构负责监督。保修完后，建设单位组织验收，并且报当地建设行政主管部门备案。原施工单位无法保修的可以委托另外施工单位保修，费用由质量缺陷的责任方承担。若有损害事故发生的，房屋所有人、使用人或第三主向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋工程质量缺陷的责任方追偿。造成拖延的由责任方承担赔偿责任。
17、工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施。县级以上建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。
建设工程进行竣工验收的条件：①完成工程设计和合同约定的各项内容②施工单位对质量进行了检查并提出工程竣工报告，工程竣工报告必须由项目经理和施工单位有关负责人审核签字③监理单位对工程进行质量评估并提出工程质量评估报告，工程质量评估报告要总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。④勘察设计单位提出质量检查报告，质量检查报告经该项目勘察设计负责人和勘察设计单位有关负责人审核签字。⑤有完整的技术档案和施工管理资料⑥有工程使用的主要建筑材料、构配件、设备、混凝土进场试验报告。⑦建设单位按合同支付工程款⑧有施工单位签署的工程质量保修书。⑨城乡规划行政主管部门的规划检查认可文件⑩消防环保出具的认可文件或准许使用文件。若有责令整改的已整改完毕。
若有监理的，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。建设单位应地、在工程竣工验收前7日将验收时间、地点和验收组名单通知负责监督工程的质量监督机构。工程竣工验收时要听取各单位的汇报和查阅资料，实地查验工程质量，对工程各方面进行评价，形成验收意见。最后建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。
18、新设立的建筑业企业，领取执照后方可到建设行政主管部门办理资质申请手续。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务承包三个序列。获得施工总承包资质的企业可以对工程实行工程总承包或对主体工程施工承包。承担施工总承包的企业可以自行施工，也可以将非主体工程或劳务作业分包给具有相应专业承包资质或劳务分包资质的其他建筑企业。获得专业资质的企业可以总承包企业分包的专业工程或建设单位按规定发包的专业工程。可以自行施工，也可以将劳务企业分包给具有相应资质的劳务分包企业，劳务分包企业只能承接总承包企业和专业承包企业分包给的劳务作业。
