二、保留价规则
1、保留价规则的含义
保留价指拍卖人据以确认拍卖成交的最低价格。保留价规则是指保留价发挥作用的制度。在有保留价的拍卖中，须事先确定的保留价以具体的价格表示的保留价。保留价一经确定，不得随意改变。
保留价并非拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况也是经常发生的。在无保留价拍卖中，拍卖人对某件拍卖标的宣布拍卖时，该件标的就不得收回，除非在合理时间内无人出价或应价。
保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜，保留价规则实质上是权利制衡机制。
2、保留价的确定、保密、公开与更改
(1)保留价的确定。委托人拥有保留价的确定权。拍卖国有资产，依法需要评估的，应当经依法设立的资产评估机构评估，并根据资产评估结果确定拍卖标的保留价。
委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人、估价人员等在确定保留价时参与意见。
(2)保留价的保密与公开。保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。
保留价也可以公开，在拍卖目录中列示，也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布，总之应在竞买人开始报价前完成。
(3)保留价的更改
保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。
保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前1-2天内送达拍卖人。在此情形下，拍卖人不得拒绝保留价的更改，但可以拒绝拍卖委托。
例题：下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是( ) 。
a.保留价是并非拍卖的必备条件 b.保留价是拍卖的必备条件 c.委托人拥有保留价的确定权 d.拍卖人拥有保留价的确定权 e、保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情
答案：ace
解析：保留价是并非拍卖的必备条件，委托人拥有保留价的确定权。
4.保留价的效力范围
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。拍卖人在此情况下出售拍卖标的行为无效。
例题(判断)：保留价的效力中，当最高应价低于保留价时，最高应价是有效的。 ( )
答案：错
解析：保留价的效力范围包括：当最高应价低于保留价时，最高应价无效。
三、瑕疵请求规则
1、瑕疵请求权的含义
瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，成为买受人时可以为所受到的欺骗和损失主张权利。
瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷。
瑕疵请求权是买受人相对人是委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。委托人应在委托拍卖时将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知拍卖人，而拍卖人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人。如果委托人和拍卖人未能履行上述义务，将因此承担告知不当的责任。拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。
例题：下列关于瑕疵请求权的含义，表述不正确的是( )。
a、瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷 b、瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷 c、相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务 d、拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿
答案：c
解析：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。
2、瑕疵请求权规则的原理
瑕疵请求权是依赖下述原理得以操作的。
(1)过错责任理论。过错就是行为人主观存在故意或过失。故意是较为明显的主观过错，过失是较为隐晦的主观过错，它是在主观上对于行为人的较高只要委托人或拍卖人有上述过错或过失行为，就满足了为此承担责任的条件。
(2)担保责任理论。拍卖标的是一种商品，委托人和拍卖人为其出售的拍卖标的承担担保责任，应当担保其出售的拍卖标的不存在应当告知而未告知的瑕疵。
3、瑕疵请求权的障碍
当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。
(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。
(2)买受人过错。表现为：其一，疏忽。其二，误解。其三，不当行为。当拍卖标的的瑕疵是由于买受人自觉的不当行为引起的，买受人丧失瑕疵请求权。
(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。
例题(判断)：承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人。( )
答案：对
解析：承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人，这里的基本准则是谁知晓谁负责。
例题(判断)：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质予以保证。 ( )
答案：错
解析：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。
4 、瑕疵请求规则的效力范围
瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，除他们有正当理由对抗瑕疵请求权外，必须按此规则收回拍品并赔偿损失。
(1)谁知晓，谁负责
1)委托人的责任
委托人必须受瑕疵请求规则的制约。委托人是拍卖标的的所有权人或处分权人，委托人可能对告知与瑕疵负最终的责任。从告知程序上，委托人有第一位的告知义务。但实践中买受人很少直接找委托人主张权利。
2)拍卖人的责任
拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。其二，拍卖人先行负责。
(2)拍卖人先行负责
所谓先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。
例题：下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是( ) 。
a.瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的 b.委托人必须受瑕疵请求规则的制约 c.拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提 d.拍卖人的责任以委托人的告知为前提
答案：d
解析：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提。
(1)委托拍卖合同的内容
委托拍卖合同的内容是指据以确定委托人、拍卖**利、义务的合同条款。
(2)委托拍卖合同的洽谈
1)保留价的商谈。确定保留价时，要考虑拍卖标的的市场价格。低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。在买受价的构成中，除拍卖成交价外，还包括了拍卖佣金、保险费、税收及有关证照、产权变更的相关费用，这样买受价就大大超过了竞买人的预期，而影响到拍卖成交。
2)佣金比例及支付方式洽谈。关于拍卖佣金拍卖人应就如下几个关键问题和委托人达成共识。
(a)收取佣金是一种法定行为。
(b)佣金比例。对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。
(c)佣金支付方式及期限。委托人佣金支付一般有两种方式：(a)前期支付法。指委托拍卖合同签订后就支付全部佣金或部分佣金，如文化艺术品或企业产权拍卖。(b)扣除法。即拍卖成交买受人支付价款后，按照约定比例在成交价款中将佣金扣除，余款支付给委托人。对于未成交的按照委托人和拍卖人在拍卖合同中的约定，应支付给拍卖人一定的拍卖费用，以维护拍卖人的合法利益。
3)成交价款支付方式及期限洽谈。拍卖活动是一种特殊的买卖活动，拍卖成交后，委托人有权获得拍卖标的的价款，拍卖人按照委托合同，有义务将成交价款在扣除佣金后全部支付给委托人。
4)拍卖标的的交付或者转移的时间和方式洽谈。动产拍卖中，委托人可以按照约定，在拍卖之前将拍卖标的交付给拍卖人，拍卖人负责保管。在拍卖成交后，由拍卖人将拍卖标的交付给买受人。
例题：下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有( )。(2004年试题)
a.拍卖人收取佣金是一种法定行为
b.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金
c.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
d.公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
e.收取佣金比例按照同拍卖应交价成反比的原则确定
答案： ace
解析：收取佣金是一种法定行为。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。
二、拍卖公告与展示
1、拍卖公告及发布
拍卖企业在接受拍卖委托正式举行拍卖会之前发布的拍卖公告，是指拍卖企业通过媒介向社会公众通告有关拍卖必要事项的一种文书形式。
(1)拍卖公告发布的时间
拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。
(2)拍卖公告发布媒介
发布拍卖公告，还须注意发布媒介的选择。拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。拍卖法人股必须在国家证监会指定的3家证券类媒体之一上发布公告。
2、拍卖公告的内容
拍卖公告的内容指应该向公众告知的必要事项。拍卖公告应当载明如下事项：①拍卖的时间、地点;②拍卖标的;③拍卖标的的展示时间、地点;④参与竞买应当办理的手续;⑤需要公告的其他事项。
需要公告的其他事项，通常有以下几个方面：①竞买人限制条件，如国有企业资产拍卖中的定向拍卖，竞买人只能是企业职工;②商品的限制流通，如有的字画不办理出境手续，香烟拍卖中只能是有烟草经营权的才能参与竞买;③拍卖标的有保留价的可以公告有保留价等。
例题：拍卖人应当于拍卖日( )日前发布拍卖公告。
a、3 b、5 c、7 d、15
答案：c
解析：拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告
第一章 房地产估价概述第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成;是一种专业意见;具有社会公信力;实行有偿服务;承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质
1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性;鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
三、房地产估价的必要性
1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。
第二节 房地产估价的要素
一、估价当事人
1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求;具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。
2、房地产估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。
3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。
二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。
三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。
四、价值类型，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行交易;交易双方出于利已动机进行交易;交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对象知晓市场行情;交易双方有充裕时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值;谨慎价值;清算价值;投资价值。
五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。
六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。
七、估价假设是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设;不明确估价假设;无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。
八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
九、估价程序：获取估价业务;受理估价委托;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查看估价对象;分析估价对象及房地产市场上;选定估价方法进行测算;确定估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;出具估价报告;估价资料归档。
十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。
第三节 对房地产估价的现实需要
土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁的需要， 房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵押、续贷抵押、处置抵押房地产估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要
第四节 房地产估价师的职业道德。
独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责任。
第五节 中国房地产估价行业发展状况
估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位，房地产市场不够发达。
单项选择题
1.经纪行为中广泛采用的一种基本形式为( )。
a.居间 b.代理 c.行纪 d.回扣
答案：( a )
2.代理的特点包括( )。
a.经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系
b.代理过程中的权利和责任归委托人
c.以自己的名义与第三方交易
d.经纪人可以以高于委托人指定的价格卖出，从中获利
答案：( b )
3.专门的房地产( )经纪人目前在中国还没有形成。
a.居间 b.代理 c.行纪 d.评估
答案：( c )
4.房地产经纪人员接待客户时，最好( )。
a.坐在客户的侧边 b.坐在客户的对面
c.坐在客户的后面 d.紧靠客户身旁
答案：( a )
5.房地产经纪人协理从业资格实行( )制度。
a.全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度
b.各省、自治区、直辖市统一大纲、统一命题、统一组织考试的制度
c.全国统一大纲、统一命题、统一组织考试的制度
d.全国统一大纲、统一命题，各省、自治区、直辖市组织考试的制度
答案：( a )
6.作为一名房地产经纪人，其所属的房地产经纪机构的个数为( )。
a.1个 b.2个 c.3个 d.4个
答案：( a )
7.房地产经纪人所在地是指( )。
a.房地产经纪机构所在地 b.房地产经纪人住所地
c.房地产经纪人考试地 d.房地产经纪人经常居住地
答案：( a )
8.房地产经纪活动的原则为( )。
a.自愿、平等、诚实信用 b.工作丰富化
c.高效率，高质量 d.因事设岗，因岗设人
答案：( a )
9.关于违约责任说法正确的是( )。
a.对于债务的履行不当或履行不能，原则上均可请求继续履行或补充履行
b.因迟疑履行给付违约金后，可免除违约人的合同义务
c.在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿
d.在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿和侵权赔偿的权利
答案：( c )
10.为了便于对房地产经纪机构进行管理，房地产经纪机构必须向工商行政管理部门申请登记，并报( )登记备案，两种手续缺一不可。
a.土地管理部门 b.房地产经纪主管部门
c.房地产经纪行业协会 d.县级以上人民政府
答案：( b )
