一、投资组合技术
(一)土地与建筑物的组合
(二)抵押贷款与自有资金的组合
二、剩余技术
(一)土地剩余技术
(二)建筑物剩余技术
(三)自有资金剩余技术
(四)抵押贷款剩余技术
考试要求
1.熟悉收益的含义;
2.熟悉收益法的理论依据;
3.掌握收益法用的估价对象;
4.熟悉收益法估价需要具备的条件;
5.熟悉收益法估价的操作步骤;
6.熟悉报酬资本化法最一般的公式;
7.掌握净收益每年不变的公式;
8.熟悉净收益按一定数额递增的公式;
9.了解净收益按一定数额递减的公式;
10.掌握净收益按一定比率递增的公式;
11.了解净收益按一定比率递减的公式;
12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式;
13.掌握预知未来若干年后价格的公式;
14.熟悉收益期限的确定;
15.掌握净收益测算的基本原理;
16.掌握不同收益类型房地产净收益的预算;
17.熟悉净收益测算应注意的问题;
18.熟悉净收益流模式的确定;
19.熟悉报酬率的求取;
20.熟悉直接资本化法概述;
21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法;
22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系;
23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较;
24.熟悉投资组合技术和剩余技术。
第八章 成本法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
二、成本法的理论依据
三、成本法适用的估价对象
四、成本法估价需要具备的条件
五、成本法估价的操作步骤
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本
(一)市场购置下的土地取得成本
(二)征收集体土地的土地取得成本
(三)征收国有土地上房屋的土地取得成本
二、建设成本
三、管理费用
四、销售费用
五、投资利息
(一)投资利息的含义
(二)投资利息的计算
六、销售税费
七、开发利润
第三节 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
二、适用于新开发的房地产的基本公式
(一)适用于新开发的房地的基本公式
(二)适用于新开发的土地的基本公式
(三)适用于新建成的建筑物的基本公式
三、适用于旧的房地产的基本公式
(一)适用于旧的房地的基本公式
(二)适用于旧建筑物的基本公式
第四节 重新购建价格的求取
一、重新购建价格的含义
二、重新购建价格的求取思路
(一)房地重新购建价格的求取思路
(二)土地重新购建价格的求取思路
(三)建筑物重新购建价格的求取思路
三、建筑物重新购建价格的求取方法
四、建筑物重新购建价格的求取方法
(一)单位比较法
(二)分部分项法
(三)工料测量法
(四)指数调整法
