房地产税收制度与政策(上)
一、内容提要：
1、税收制度概述
2、房产税
3、城镇土地使用税
4、土地增值税
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产相关税费政策制度的掌握程度。重点考察应考人员对房产税、城镇土地使用税、土地增值税理解、掌握情况和应用能力。
考试基本要求
掌握：房产税的纳税人、课税对象、计税依据、税率、纳税地点和期限、减税和免税，城镇土地使用税纳税人、课税对象、计税依据、适用税额和应纳税额的计算、纳税地点和期限、减税和免税，土地增值税纳税人、征税范围、课税对象和计税依据、适用税额和应纳税额的计算、扣除项目、减税和免税，
了解：税收的基本知识。
三、内容辅导：
第一节税收制度概述
一、税收的概念及特征
税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。
(1)强制性。根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。
(2)无偿性。国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。无偿性是税收的关键特征。
(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
例题：税收的本质特性(特征)是()。
a、强制性b.义务性c.无偿性d.一致性e.固定性
答案：ace
解析：税收不会是一致的，同时义务性也不是税收的本质特性，因此bd项是错误的。
二、税收制度及构成要素
税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。
税收制度由纳税义务人(以下简称纳税人)、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。
(1)纳税人(课税主体)
纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。
纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。
(2)课税对象(课税客体)
课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。
课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
例题：()是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
a、课税主体
b.课税对象
c.税基
d、税率
答案：b
解析：课税主体、税基、税率不是区别征税与不征税的主要界限，也不是区别不同税种的主要标志。
(3)税基
税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类;税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。
(4)税率
税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度.在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税串成正比。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税串和定额税率三类。
例题：税率属于比例税率的税种有()。
a.房产税
b.城镇土地使用税
c.耕地占用税
d.城市维护建设税
e.营业税
答案：ade
解析：城镇土地使用税、耕地占用税采取的是定额税率。
(5)附加、加成和减免
纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节.
1)附加和加成是加重纳税人负担的措施
附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税，
加成是加成征收的简称.对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。
加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定.
例题：对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加()的10%。
a.正税
b.副税
c.纳税人
d.税率
答案：a
解析：加成是加成征收的简称。具体是指对特定的纳税人实行加成征税，加一成就是加正税的10%。
2)减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施。
减税就是减征部分税款，免税就是免交全部税款。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对某些特定的生产经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。
税收具有严肃性，而税收制度中关于附加、加成和减免税的有关规定，则把税收法律制度的严肃性和必要的灵活性密切地结合起来，使税收法律制度能够因地制宜，更好地发挥税收的调节作用。
(6)违章处理
违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况.偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为。抗税是指纳税人对抗国家税法拒绝纳税的违法行为。欠税即拖欠税款，是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。
例题：对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取()的方式进行处理。
a、批评教育
b、强行扣款
c.加收滞纳金
d.谈话
e、罚款、追究刑事责任
答案：abce
解析：谈话不是对纳税人的违章行为进行处理的方式。
三、税收的征管
为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，国家制定了税收征管法。主要规定有：
(1)税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。
(2)法律、行政法规规定的纳税人和扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。
(3)税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。纳税人、扣缴义务人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况。
(4)纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密。税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密。
(5)纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利。纳税人、扣缴义务人对税务机关所作出的决定，享有陈述权，申辩权;依法享有申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利，同时还依法享有控告和检举税务机关、税务人员的违法违纪行为的权利。
例题：下列关于税收的征管，说法不正确的是()。
a、税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行
b、税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务
c.税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密
d.纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密
e、纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
答案：bd
解析：税务机关应当无偿地为纳税人提供纳税咨询服务;纳税人、扣缴义务人是有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密的。
四、中国现行房地产税
中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
例题：中国现行房地产税包括()等。
a、房产税、城镇土地使用税b、契税、营业税
c.耕地占用税、土地增值税d.农业税
e、城市维护建设税、教育费附加
答案：abce
解析：目前中国现行房地产税，不涉及农业税。
第二节房产税
房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
一、纳税人
凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的，以承典人为纳税人;产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
例题：房产税是以()为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
a.土地使用权
b.房产人
c.房产
d.纳税人
答案：c
解析：房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。土地使用权、房产人、纳税人不是房产税的课税对象。
二、课税对象
房产税的课税对象是房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
三、计税依据
对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。
四、税率
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按房产租金收入计征的：税率为12%。
例题：如按房屋租金计征房产税，其税率为()。
a.12%b.6%c.1.2%d.2%
答案：a
解析：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按房产租金收入计征的，税率为12%。
五、纳税地点和纳税期限
(1)纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。
(2)纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
例题：房产税按()计征，分期缴纳。
a.年b.季度c.月d.旬
答案：a
解析：房产税不是按季度、月、旬计征的。
六、减税、免税
下述房产免征房产税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。
(4)个人所有非营业用的房产。
(5)经财政部批准免税的其他房产。包括：
1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。
2)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。
3)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。
5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。
6)中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
例题：下列属于经财政部批准，免征房产税的是()。
a、损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后
b、对企业因停产、撤销而闲置不用的房产
c.房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税
d.房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税
e、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
答案：abce
解析：按照规定，房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税，因此d项是错的。
第三节城镇土地使用税
城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
一、纳税人
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
例题：下列关于土地使用税的纳税人的说法，不正确的是()。
a、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人b、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人c.土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税d.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳
答案：b
解析：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，也包括个人。
二、课税对象
土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。
三、计税依据
土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
例题：在征收城镇土地使用税时，应当按照()征收。
a.土地上房屋建筑总面积
b、建筑物基地面积
c.纳税人实际占用的土地面积
d.纳税人自己测定的土地面积
答案：c
解析：土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
四、适用税额和应纳税额的计算
土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元;②中等城市0.4至8元;③小城市0.3至6元;④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。
城市、县城、建制镇和工矿区中的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况复杂。据此，国家规定，城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%;经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。
五、纳税地点和纳税期限
(1)纳税地点
土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳;在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。
(2)纳税期限
土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。
例题：土地使用税，按()计算，分期缴纳。
a、年b、季c.月d.旬
答案：a
解析：土地使用税，是按年计算，分期缴纳。
六、减税、免税
(1)政策性免税
对下列土地免征土地使用税：
1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
(2)由地方确定的免税
下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定：
1)个人所有的居住房屋及院落用地;
2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地;
3)免税单位职工家属的宿舍用地;
4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地;
5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
(3)困难性及临时性减免税
纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准;对遭受自然灾害需要减免税的企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关，可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮助企业和单位渡过难关。
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
例题：土地增值税的扣除项目包括()。
a、取得土地使用权时所支付的金额b、土地开发成本、费用c.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格d.与转让房地产无关的税金 e、与转让房地产有关的税金
答案：abce
解析：与转让房地产无关的税金，不属于土地增值税的扣除项目。
上述扣除项目的具体内容为：
(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等;②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费;④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费，劳动保护费、周转房摊销等。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的lo%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊;或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
(1)隐瞒、虚报房地产价格的;
(2)提供扣除项目金额不实的;
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。
例题：在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计()的扣除。
a.5%b.10%c.15%d.20%
答案：d
解析：按照规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
六、减税、免税
下列情况免征土地增值税：
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的;
(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。
其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。
因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。
例题：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额()的，免征土地增值税。
a.5%b.10%c.15%d.20%
答案：d
解析：普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。
七、征收管理
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
八、其他规定
为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：
(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
(2)1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。
(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
例题：土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起()日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
a、5b、6c.7d.10
答案：c
解析：征收管理中，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
※※※※综合分析题解析：
综合分析题(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案。错选不得分;少选，但选择正确的每个选项得相应分)
2000年1月，w省a县甲公司以出让方式取得了该县城的一块5000平方米的土地使用权，完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。后因转向其他投资，将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。乙公司按照原批准用途，利用两年的时间，建成商品房，并对外出售。
1、甲公司将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。该转让行为中，土地增值税纳税人是( )。M(~_J6c d !Q~5i{ ( 3COME考试频道 工程考试房地产估价师 )M(~_J6c d !Q~5i{hTTp://wWw.reader8.net/exam/
a、乙公司 b、甲公司 c.李某 d.王某
答案：b
2、甲公司将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。设应扣除项目为850万元，该转让行为的土地增值额是( ) 万元。
a、750 b、850 c.1100 d.1600
答案：a
解析：1600-850=750万元
3、甲公司将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。设应扣除项目为850万元，则甲公司应缴纳土地增值税( )万元。
a、257.50 b、287.50 c.487.50 d.750
答案：a
解析：土地增值额为750万元，扣除项目为850万元，因此，土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。按照“土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额x 40%一扣除项目x 5%”，应纳税额=土地增值额x 40%一扣除项目x 5%=750 x 40%一850x 5%=257.50。
4、甲公司应于转让房地产合同签订之日起( )日内，到该项目所在地的主管税务机关办理交纳土地增值税申报。
a、5 b、 7 c.10 d.15
答案：b
5、甲公司在办理交纳土地增值税申报时，应向税务机关提交的资料包括( )。
a、土地使用权证书 b、项目转让合同 c.项目评估报告 d.其他项目的资料 e、其他与该项目转让有关的资料
答案：abce
6、甲公司在交纳土地使用税，每平方米的年幅度税额为( ) 元。
a、0.5-10 b、0.4-8 c.0.3-6 d.0.2-4
答案：d
7、按照交纳的最高限度，甲公司应交纳土地使用税( ) 元
a、1000 b、 10000 c.20000 d.24000
答案：c
解析：根据“土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元;②中等城市0.4至8元;③小城市0.3至6元;④县城、建制镇、工矿区0.2至4元”。应适用“县城、建制镇、工矿区0.2至4元”，按照交纳的最高限度，5000x4=20000。
8、按照交纳的最低限度，甲公司应交纳土地使用税( ) 元
a、1000 b、 10000 c.20000 d.24000
答案：a
解析：根据“土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元;②中等城市0.4至8元;③小城市0.3至6元;④县城、建制镇、工矿区0.2至4元”。应适用“县城、建制镇、工矿区0.2至4元”，按照交纳的最低限度，5000x0.2=1000。
第三节住房公积金利率、税收及会计核算
住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，具有专项消费的义务性和自我保障的属性，对于社会来讲，又同时具有互助性。住房公积金的这种义务性、保障性和互助性都要通过住房公积金的利率政策和税收政策来体现。
一、利率政策
我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。
1、存款利率
(1)个人住房公积金存款利率
职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息;上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存人.职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。
职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2002年2月21日之后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为0.72%，上年结转的为1.71%。
(2)贷款利率
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。目前，个人住房公积金贷款利率水平为：1—5年(含5年)，3.6%;5—30年(含30年)，4.14%。
2、管理中心沉淀资金的利率
管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的金融机构在中国人民银行的准备金存款利率计息，按季结息，每季度末月的20日为结息日。2002年2月21日之后的利率水平为1.89%。
例题(判断)：1、个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。()
答案：对
2、我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持进城务工人员贷款购房。()
答案：错
二、税收政策
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。
1、关于个人住房公积金的免税
职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。
2、关于住房公积金管理中心的免税
管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税;管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。
例题(判断)：1、管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。()
答案：对
2、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税()
答案：错
三、住房公积金财务管理
住房公积金财务管理是管理中心组织财务活动、处理财务关系的一项经济管理工作。管理中心的财务活动主要包括资金归集、使用及其产生的收益分配所引起的财务活动。
住房公积金财务管理的基本原则是：执行国家有关法律、法规、规章和财政、财务制度;建立健全内部财务制度，做好财务管理基础工作;降低运作风险，保证住房公积金保值增值，确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯;厉行节约，制止奢侈浪费。
住房公积金财务管理的主要任务：编制住房公积金和管理中心管理费用年度预决算;建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况;依法办理住房公积金委托贷款业务，防范风险;严格执行住房公积金管理委员会批准的住房公积金归集、使用计划;核算住房公积金及其增值收益;严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出，努力降低住房公积金运作成本。
例题：下列属于住房公积金财务管理基本原则的是()。
a、执行国家有关法律、法规、规章和财政、财务制度b、建立健全内部财务制度，做好财务管理基础工作c.降低运作风险，保证住房公积金保值增值d.确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯e、厉行节约，制止奢侈浪费
答案：abcde
四、住房公积金会计核算
1、核算的基本原则
(1)住房公积金的核算要实现两个分账：一是管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算。管理中心自身业务的核算，执行《事业单位会计制度》;二是住房公积金增值收益和管理中心管理费用应严格实行分立账户，单独核算。
(2)管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算：住房公积金总账核算(一级科目)、住房公积金单位账户核算(二级科目)、住房公积金个人账户核算(三级科目)保证账账相符，账实相符。
(3)对住房公积金收入和支出的核算采用对应的核算原则，即权责发生制或收付实现制。目前，管理中心对住房公积金收支业务一般采用权责发生制原则进行核算。
2、住房公积金会计核算的内容
(1)住房公积金的缴存核算;
(2)住房公积金的提取核算;
(3)住房公积金的使用核算;
(4)与住房公积金相关的债权债务核算;
(5)业务收入核算;
(6)业务支出核算;
(7)住房公积金增值收益及其分配核算。
住房公积金增值收益是住房公积金归集、使用过程发生的，业务收入和业务支出之间的差额，用于建立住房公积金贷款风险准备金、管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
例题：住房公积金增值收益的用途包括()。
a、建立住房公积金贷款风险准备金b、管理中心的管理费用c.建设经济适用住房的补充资金d.建设城市廉租住房的补充资金
答案：abd
一、内容提要：
1、耕地占用税
2、契税
3、相关税收
4、有关房地产税费的优惠政策
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产相关税费政策制度的掌握程度。重点考察应考人员对契税及有关房地产税收的优惠政策理解、掌握情况和应用能力。本讲的考试基本要求包括：
掌握：契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、纳税环节和期限、减税和免税，有关房地产税收的优惠政策。
熟悉：耕地占用税纳税人、课税对象、计税依据、税率和适用税额、纳税环节和期限、加成征税、减税和免税，营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、印花税制度、政策。
了解：固定资产投资、外商投资企业和外国企业所得税。
三、内容辅导：
第一节耕地占用税
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
例题：耕地占用税是对( )征收的一种税。
a、对占用耕地建房的单位和个人
b、对占用耕地建房的单位，不包括个人
c.对从事其他非农业建设的单位和个人
d.对从事其他非农业建设的单位，不包括个人
e、对从事其他非农业建设的个人，不包括单位
答案：ac
解析：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，包括个人，也包括单位。
一、纳税人
凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。
二、课税对象
耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。
例题：耕地占用税的征税对象，是 ( )。
a、占用耕地从事其他非农业建设的行为
b、占用耕地从事其他非农业建设的个人
c.占用耕地从事其他非农业建设的单位
d.占用耕地从事其他农业生产的行为
答案：a
解析：占用耕地从事其他非农业建设的个人、单位，占用耕地从事其他农业生产的行为，都不是耕地占用税的征税对象。
三、计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。
例题：耕地占用税以( )为计税依据。
a、纳税人非实际占用的耕地面积
b、纳税人实际占用的非耕地面积
c.纳税人实际占用的耕地面积
d.纳税人实际占用的荒地面积
答案：c
解析：纳税人非实际占用的耕地面积、纳税人实际占用的非耕地面积、纳税人实际占用的荒地面积，都不是耕地占用税的计税依据。
四、税率和适用税额
耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位(下同)，人均耕地庄1亩以下(含1亩)的地区，2～l0元/m2;②人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，1.6～日元/m2;③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，1.3～6.5元/m2;(4)人均耕地在3亩以上的地区，1～5元/m2。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。
例题：耕地占用税实行( )税率。
a、比例
b、定额
c.累进
d.特殊
答案：b
解析：比例税率、累进税率、特殊税率，都不是耕地占用税实行的税率。
五、加成征税
根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项：
(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达，人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
(2)对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。
六、减税、免税
(1)减税范围
1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。
2)一部分农村革命烈士家属，革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农产，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10%以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15%。
3)对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。
4)国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代9a办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。
5)对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。
6)对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。
(2)免税范围
1)部队军事设施用地，
2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地;
3)炸药库用地;
4)学校，幼儿园、敬老院、医院用地。
上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款.
七、纳税环节和纳税期限
耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。
耕地占用税的纳税期限为20天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
例题：耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从( )起补缴税款。
a、改变用途
b、未改变用途
c.占用耕地结束时间
d.占用耕地开始时间
答案：a
解析：耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。
第二节契税
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
例题：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对( )征收的一种税。
a.交易的任何一方 b.产权承受人
c.交易双方 d.卖方
答案：b
解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
一、纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
转移土地、房屋权属是指下列行为：
(1)国有土地使用权出让;
(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;
(3)房屋买卖; ’
(4)房屋赠与;
(5)房屋交换。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;
(2)以土地、房屋权属抵债;
(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;
(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
例题：需交纳契税的情形有( )。
a.国有土地的转让 b.房屋出租 c.房地产继承
d、房地产抵债 e.房地产抵押
答案：a d
解析：转移土地、房屋权属是指下列行为，需交纳契税。国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖;房屋赠与;房屋交换。
二、课税对象
契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
例题：契税的征税对象是 ( )。
a、发生产权转移变动的土地 b、发生产权转移变动的房屋 c.尚未发生产权转移变动的土地 d.尚未发生产权转移变动房屋 e、尚未发生产权转移变动的土地、房屋
答案：ab
解析：尚未发生产权转移变动的土地、房屋，都不是契税的征税对象。
三、税率
契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。
四、计税依据
契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。
例题：征收契税，一般以契约载明的( )作为计税依据。
a、买价 b、现值价格 c.差价 d.成本价 e、标准价
答案：ab
解析：差价、成本价、标准价，都不是征收契税的计税依据。
五、纳税环节和纳税期限
契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
六、减税、免税
有下列行为之一的，减征、免征契税：
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;
(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征;
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
例题：下列属于免征契税的包括( )。
a、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的
b、城镇职工，按规定第一次购买公有住房的
c.城镇职工，多次购买公有住房的
d.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的
e、纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的
答案：abde
解析：城镇职工，多次购买公有住房的，不属于免征契税的范围。
第三节相关税收
一、固定资产投资方向调节税
固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。
投资方向调节税以在我国境内所有用于固定资产投资的各种资金为课税对象。纳税人用各种资金进行固定资产投资，不论其投资来源渠道如何，都属于征税范围。
投资方向调节税以固定资产投资项目实际完成的投资额为计税依据。
投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次。对经济适用房，不论是房地产开发企业还是其他企事业单位投资建设，一律按零税率项目对待。
《固定资产投资方向调节税税目税表》由国务院定期调整。从1995年起，固定资产投资方向调节税暂停征收。
例题：投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为 ( )五个档次。
a、0%、5% b、1% c.10% d.15% e、30%
答案：acde
解析：1%不是投资方向调节税实行的比例税率。
二、营业税、城市维护建设税和教育费附加
(1)营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。
(2)城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。
城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围 。
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。
但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人;二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚;款等非税款项。
(3)教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。
例题：城建税以缴纳( )的单位和个人为纳税人。
a、增值税 b、固定资产投资方向调节税 c.消费税 d.营业税e、企业所得税
答案：acd
解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。
三、企业所得税
企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。
企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%，优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收;年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27%的税率征收。
应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=每个纳税年度的收入总额一准予扣除项目的金额
纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：
(1)生产、经营收入，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收入;
(2)财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入;
(3)利息收入;
(4)租赁收入，如出租固定资产的收入;
(5)特许权使用费收入;
(6)股息收入;
(7)其他收入。
纳税人可以分期确定的经营收入按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的，可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现;建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。
下列项目，按规定的范围、标准扣除：
(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除;向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。
(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。
(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2%、14%、1.5%计算扣除。
(4)用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。
对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超过其境外所得依照规定计算的应纳税额。
企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
例题：企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是( )。
a、11% b、17% c.28% d.33%
答案：d
解析：企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%。
四、外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。
(1)课税对象
外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。
外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。
应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。
纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。
在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费;企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支;合理的交际应酬费;职工的工资和福利费;坏帐准备和坏帐损失等。
(2)税率及优惠政策
外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。
设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15%的税率征收企业所得税。
设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，减按24%的税率征收企业所得税。
对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，第1年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀有金属、贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。
从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15%至30%的企业所得税。
对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的奶%税款，国务院另有优惠规定的，依照国务院的规定办理;再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。
外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。
外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际联系的，都应当缴纳20%的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给中国国家银行的利息所得，均免征所得税。
对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10%的税率征收所得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。
外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15日内向当地税务机关预缴;年度终了后5个月内汇算清缴，多退少补。
例题：外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指 ( )。
a、在中国境内设立的中外合资经营企业 b、 在中国境内设立的中外合作经营企业 c.在中国境内设立的外资企业 d.国有企业 e、在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织
答案：abce
解析：国有企业不是外商投资企业和外国企业所得税的纳税人。
五、印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。
例题：印花税是对因( )等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
a、商事活动 b、外事活动 c.国事活动
d.权利许可证照授受 e、产权转移
答案：ade
解析：印花税是对因外事活动、国事活动行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证;
(2)产权转移书据;
(3)营业帐簿;
(4)权利、许可证照; J ?RQb{i 7JdyB(此_资_料_转_贴_于_学_习_网_工程考试_房地产估价师]hTtP://wWw.reader8.net/exam/ J ?RQb{i 7JdyB
(5)经财政部确定征税的其他凭证。
印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。
对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。
印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：
(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项;
(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据;
(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿，按凭证或帐簿的件数纳税。
对下列情况免征印花税：
(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花税;
(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税;
(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税;
(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税;
(5)经财政部批准免税的其他凭证。
例题：印花税的税率采用( )两种。
a、 比例税率 b、定额税率 c.累进税率
d.特殊税率 e、一般税率
答案：ab
解析：累进税率、特殊税率、一般税率，不是印花税采用的税率种类。
第四节有关房地产税收的优惠政策
一、鼓励个人买卖住房调整的营业税、契税和土地增值税政策
鼓励个人买卖住房调整的营业税、契税和土地增值税政策为减轻个人买卖普通住房的税费负担，从1999年8月1日起，对个人购买并居住超过1年的普通住房，销售时免征营业税，个人购买并居住不足1年的普通住房，销售时营业税按销售价减去购入价原价后的差额计征;个人自建自用住房，销售时免征营业税;个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。同时，居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征土地增值税。
2005年国办发(2005)26号文件对享受优惠政策普通住房标准做了规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备以下条件：住宅小区建筑容积率在1.o以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
例题：下列关于从1999年8月1日起，为鼓励个人买卖住房，营业税、契税和土地增值税政策中，说法正确的是( )。
a、对个人购买并居住超过一年的普通住房，销售时免征营业税 b、个人自建自用住房，销售时免征营业税 c.个人购买并居住不足一年的普通住房，销售时免征营业税 d.个人购买自用普通住宅，暂免征契税 e、个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税
答案：abe
解析：按照规定，个人购买并居住不足一年的普通住房，销售时营业税按销售价减去购入价原价后的差额计征;个人自建自用住房，销售时免征营业税;个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
二、鼓励换购减轻个人出售住房所得税负担
个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：
(1)个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。
(2)个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
(3)职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。
(4)对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体办法为：
1)个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
2)个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益。下同)的，全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
3)个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
4)个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
5)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
(5)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
例题：为鼓励换购、减轻个人出售住房所得税负担，对个人转让自用( )年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
a、1 b、 3 c.4 d.5
答案：d
解析：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
三、支持住房租赁市场发展调整的住房租赁市场税收政策
自2001年1月1日起，房屋租赁税收按以下规定执行：
(1)对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
(2)对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
(3)对个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
例题：在支持住房租赁市场发展调整的住房租赁市场税收政策中，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的 ( )。
a、营业税暂减按3%的税率征收 b、房产税暂减按4%的税率征收 c.、营业税暂减按4%的税率征收 d.房产税暂减按3%的税率征收
答案：ab
解析：对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
四、已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配制度
(1)已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
(2)职工个人上市出售己购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳;超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。
(3)土地出让金按规定全额上交财政;相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政;属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位;属企业的，全额返还企业。
(4)上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴;返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
(5)土地出让金，相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。
例题：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的( )确定。
a、3% b、6% c.8% d.10%
答案：d
解析：缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。
涉及房地产相关税种比较表(表一) 见附件
涉及房地产相关税种比较表(表二)见附件
※※※※综合分析题解析：
综合分析题(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案。错选不得分;少选，但选择正确的每个选项得相应分)
2002年1月，在职职工李某以18万元的价格，在某小区购买了一套商品住房。后李某将房屋出租给王某。
1、按照房地产税收的优惠政策，李某出租该套住房，应缴纳的营业税的税率为( )。
a、3% b、 4% c.10% d.12%
答案：a
2、按照房地产税收的优惠政策，李某出租该套住房，应缴纳的房产税的税率为( )。
a、3% b、 4% c.10% d.12%
答案：b
3、按照房地产税收的优惠政策，李某出租该套住房，应缴纳的个人所得税的税率为( )。
a、3% b、 4% c.10% d.12%
答案：c
4.下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有( )。
a.王某转租该套住房，必须经李某同意 b.王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益 c.李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案 d.房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除
答案：ad
5、按照房地产税收的优惠政策，李某出租该套住房，如果年租金是4000元，应缴纳的房产税为( ) 元。
a、100 b、160 c.260 d.480
答案：b
解析：4000x4%=160。
6、如果契税的税率为4%，李某出租该套住房，应缴纳的契税为( ) 元。
a、3600 b、 5000 c.7200 d.8400
答案：c
解析：180000x4%=7200。
第三节 供 给 理 论
一、生产理论
生产理论主要研究生产要素投入量与产出量之间的关系的理论。
1、 生产与生产函数
生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素。生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述。它的一般表达式为：
tp=p(ql，q2，……，qn)=f(xl，x2，……，xm)
式中：tp为某个生产过程所生产的产品总产量;ql，q2，……，qn分别为n种产品各自的产量;xl，x2，……，xm分别为m种生产要素各自的投入量。
2 、 可变比例与边际收益递减规律
在不同行业的生产中，各种生产要素的配合比例是不同的。若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例不可改变，则该生产函数称为固定比例生产函数;若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例可以改变，则该生产函数称为可变比例生产函数。
(1)总产量、平均产量、边际产量
总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的产量。平均产量指每单位可变要素平均生产的产量。边际产量指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。它们可用公式表示为：
tp=ap·x ap=tp/x mp= tp/ x
式中tp，ap，mp，x分别表示总产量、平均产量、边际产量以及某种可变要素的投入量。
2)边际收益递减规律
边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增;当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减;超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。
作为理性的厂商，其决策选择既不会考虑第1阶段(mp>ap)，也不会考虑第ⅲ阶段(mp <0)，而会在第ⅱ阶段(mp≤ap至mp≥0之间)进行选择。在第1阶段，增加劳动投入会增加平均产量，若要素和产品价格不变且产品总可以销售出去时，增加平均产量则会增加厂商利润，厂商至少会将可变要素(劳动量)增加到使边际产量等于平均产量时为止。而在第ⅲ阶段，由于边际产量为负，总产量绝对减少，因而厂商也不会选择，见图1—8。
3、 等产量曲线分析与投入量的最优组合
(1)等产量曲线
现考虑tp=f(l，k)所表示的生产函数，生产产品q所需投入的生产要素为劳动(l)和资本(k)两种，这两种要素都可以变动，而且可以相互替代。在上述假定条件下，等产量曲线是指这两种生产要素投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线，如图1-9所示。
等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线不同之处在于：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价;等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系，每条等产量曲线代表一定数量的产品，等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的。
等产量曲线主要有以下特点：
1) 等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。
2)等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量。等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越小;离原点越远的等产量曲线所代表的产量越大。
3)等产量曲线图中的任意两条等产量曲线不能相交。
4)等产量曲线凸向原点。
(2)边际技术替代率
边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素(如l)的投入量所能替代的另一种生产要素(如k)的数量，称为要素l替代要素k的边际技术替代率。
(3)等成本线
等成本线又称企业预算线，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。在l和k两种生产要素选择的条件下，等成本线为要素投入量l和k所组成的坐标平面内的一条直线，如图1—10。
(4)投入量的最优组合
在要素价格既定的条件下，等产量曲线与等成本线的切点为成本一定时产量最大(或者产量一定时成本最小)的要素投入量最优组合，即该切点正为满足厂商均衡条件的点，如图1—11所示。
4 、 生产规模与规模报酬
生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。
规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。
决定规模报酬的因素既有厂商的内在因素，也有外在因素，因此形成了对应不同生产规模的生产函数特征。
(1)内在经济与内在不经济
内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力;可以配备更加先进的机器设备;实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作;实行科学的管理制度;提高副产品的综合利用效率;减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。
内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济的主要因素有：企业管理机构庞杂，管理效率低下;生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加;增加销售费用等。
(2)外在经济与外在不经济
外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。引起外在经济的主要原因是：整个行业生产规模扩大后，个别厂商可以从中获得诸多便利，如获得低价优质的原料，吸纳优秀人才，利用便捷的交通运输设施，提高信息交流的效率等，从而增加产量和降低成本。
外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。引起外在不经济的主要原因是：整个行业的生产规模过大加剧同行业各厂商之间的激烈竞争，各厂商往往要在扩大市场销售份额、争夺生产要素市场等方面付出更高的代价。此外，整个行业的扩大，也会使环境污染问题严重，造成交通紧张，因此个别厂商为此也需承担更高代价。
(3)适度规模
厂商的适度规模是指正好使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模。
5 、 生产可能性曲线与最大收益产量组合
(1)生产可能性曲线和边际转换率
生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际转换率。
(2)等收益线与最大收益产量组合
等收益线是指在x、y两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。
只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等。因此，在该点上的两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。
例题：决定内在经济的主要因素的包括( )。
a、厂商具有较雄厚的资金实力 b、企业管理机构庞杂，管理效率低下 c.实行科学的管理制度 d.提高副产品的综合利用效率 e、减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗
答案：acde
解析：“企业管理机构庞杂，管理效率低下”属于决定内在不经济的主要因素，因此它是错误的。
二、成本理论
1、 经济学中的成本概念
人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”，即厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计账上的各项费用支出总和。
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。会计成本也被称作“显见成本”。经济成本等于显见成本与隐含成本之和。以上各种涵义的成本及利润的相互关系可用以下关系式表示：
经济成本=会计成本(显见成本) 隐含成本
经济利润=销售收入一会计成本一隐含成本
2 、 成本分析
在成本分析中，主要是区分总成本、平均成本和边际成本，明确它们之间的关系，同时还要分清短期成本和长期成本的关系。
(1)总成本、平均成本和边际成本
总成本(tc)是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。因此短期总成本(stc)可分为固定成本(fc)与可变成本(vc)，计算公式为：
stc=fc十vc
其中固定成本是指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。可变成本是指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本。
平均成本(ac)是指生产单位产品平均所需的成本。平均成本有短期平均成本(sac)和长期平均成本(lac)。
边际成本(mc)是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。边际成本也有短期边际成本(smc)和长期边际成本(lmc)。
(2)短期成本的变动规律及其相互关系
1)固定成本、可变成本与总成本
固定成本在以产量为横坐标、成本为纵坐标的坐标平面中为一条与横坐标平行的直线。
可变成本的变动规律是：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐增加，但由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率;以后随着固定生产要素与可变生产要素逐渐得到充分利用，从而使可变成本的增加率小于产量的增加率;当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率。
总成本变动规律与可变成本相同，将可变成本曲线向上平移一段等于固定成本的垂直距离即为总成本曲线。
2)平均固定成本、平均可变成本与平均成本
由于固定成本与产量变化无关，因此平均固定成本(afc)随产量增加而持续递减。它的变动规律是开始减少的幅度很大，以后减少的幅度越来越小。
平均可变成本(avc)变动的规律是，随着可变要素投入和产量的增加，生产要素的效率逐渐得到充分发挥，因而平均可变成本减少;但当产量增加到一定程度后，平均可变成本由于边际收益递减规律的作用而增加;因此平均可变成本曲线呈“u”形。
平均成本(ac)变动的规律是由平均固定成本和平均可变成本共同决定的。
3)边际成本、平均成本与平均可变成本
边际成本(smc)的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加，因此，边际成本曲线也是一条先下降而后上升的“u”形曲线(见图1—12)。
需要指出的是，边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点，也对应于总成本曲线或可变成本曲线由向下凹转为向上凹的转折点。但边际成本递增后，平均可变成本及平均成本仍可能处于递减阶段，这是由于决定边际成本变化的因素与决定平均可变成本及平均成本变化的因素并不完全相同。
(3)长期成本分析
1)长期总成本
长期总成本(ltc)是长期中生产一定量产品所需要的成本总和。长期总成本随产量的增加而增加。
2)长期平均成本
长期平均成本(lac)是长期中生产每单位产品的平均成本。长期平均成本曲线一般也呈“u”形，但该曲线无论在下降还是在上升时都比较平坦，这说明长期平均成本无论是减少还是增加的变动都比较缓慢。
此外，不同行业往往具有性质不相同的长期平均成本：
一是成本不变的行业。在此行业中，各厂商的长期平均成本不受整个行业产量变化的影响，即无论产量如何变化，长期平均成本是基本不变的。
二是成本递增的行业。在此行业中，各厂商的长期平均成本随整个行业产量的增加而增加。这种行业在经济中属普遍的情况。
三是成本递减的行业。在此行业中，各厂商的长期平均成本随整个行业产量的增加而减少。
3)长期边际成本
长期边际成本(lmc)是在长期中每增加一单位产品所增加的成本。长期边际成本也是随着产量的增加先减少而后增加的，因此，长期边际成本曲线也呈“u”形，只是它比短期边际成本曲线平坦一些。
(4)收益与利润最大化原则
1)总收益、平均收益与边际收益
总收益(tr)是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入，总收益等于产品价格与销售量的乘积。
平均收益(ar)是厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。
边际收益(mr)是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益。
2)利润最大化原则
经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为：π=tr—tc 。由于总收益和总成本都是产量q的函数，故利润也是q的函数，所以π对q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：mr=mc 即边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。
例题：( ))是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。
a、平均可变成本 b、平均成本 c.边际成本 d.总成本(tc
答案：d
第四节 市 场 理 论
经济分析将不同的市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场，不同的市场结构对产品价格和产量的决定有不同的影响。
一、 完全竞争市场上价格与产量的决定
1、 完全竞争市场的涵义
完全竞争又称纯粹竞争，是一种竞争不受任何阻碍与干扰的市场结构。所谓完全竞争的市场，必须同时具备以下四个条件：(1)市场上有足够多的生产者和消费者。(2)市场上的产品是同质的。 (3)资源完全自由流动。(4)市场信息是完全畅通的。
2、 完全竞争市场上的需求曲线、平均收益和边际收益
在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该整个行业产品的供给与需求状况所决定。
对个别厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。
3 、 完全竞争市场上的短期均衡
对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是边际收益等于边际成本。当整个行业的产品供不应求因而市场价格高时，厂商均衡可能实现超额利润;当整个行业的产品供需平衡时，厂商均衡可实现正常利润(超额利润为零);当整个行业的产品供大于求因而市场价格低时，厂商可能亏损，厂商均衡可使亏损最小。
