第四章 房地产价格影晌因素
第二节 房地产自身因素
房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为区位因素、实物因素和权益因素三类。
一、区位因素
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。
杜能研究了农业距离城市的远近对农作物区位及地租的影响，得出了在距离城市远近不同的地区应配置不同的农作物，并指出随着与城市距离的增加，农业经营方式是由集约到粗放，参见教材图 4-3。
后人将杜能的这种区位与地租(地价)的关系推广到城市内部，得出图4-4所示的关系。
对图4-4的理解如下：由于各种用途对交通都有要求，而且不同用途对交通的敏感程度不同，所以在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。一般地说，由于零售业对交通最为敏感，有所谓“一步三市”，其经济地租曲线的梯度最大，在市中心所能产生的经济地租为各种用途之最。专业服务业(如律师、会计师、估价师等)、轻工业和批发业因对交通没有零售业那么敏感，其经济地租曲线的梯度较零售业小。接下来的是居住用途，因为它对交通的敏感程度不如前者，所以经济地租曲线的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。农业由于在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差异较小，所以经济地租曲线较平缓，梯度是各类经济活动中最小的。
在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即假设每一块土地都由能够支付最高租金的用途使用。这样，城市中心就会为零售业所租用，其次为专业服务业、轻工业和批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是农业。如果设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。
在同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系如图 4-5 所示。
房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起 的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升;反之，其价值会下跌。
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。
(一)、位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为整幢建筑物中的某个局部(如某层、某套)时，所处的楼层也属于位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像为可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素，反之就不属于区位因素。
1.方位
一宗房地产的方位，首先是看它在某个大区域中的位置，再是看它在某个小区域中的位置。在大区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，它是位于城市的上风、上游地区，还是位于下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域。
有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。
2. 距离
距离是目前人们用于衡量房地产区位好坏的最常见、最简单的指标。房地产的距离是指一宗房地产与重要场所，例如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。由于工作、居住、就学、购物、就医等的需要，人们通常希望居住地与工作地近一些，同时还要便于就学、购物、就医等。因此，一般地说，距离越近的房地产，价值越高。
空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市), 它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但可及性、便捷性可能并不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间情况。
在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路、桥梁或隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
3. 朝向、楼层
对于某一套住宅而言，朝向、楼层都是重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。
住宅的楼层影响到采光、视野(或景观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净( 否有通过水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。
对于某一层商业用房而言，楼层是极其重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60% 。
(二)、交通
出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制等多个方面来考察。
开辟新的交通线路，从而会使房地产升值。但由于不同类型的房地产对交通的依赖程度不同，从而受影响的程度不同。从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。从空间上看，离站点越远所受的影响越小。但如果离站点过近，尤其是住宅，由于人流增加导致的喧闹以及交通工具运行的噪声等，有一定的消极影响。
某些房地产所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。其中，对房地产价格有影响的交通管制。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对于某些类型的房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价值，但对于另一些类型的房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价值。
2008年房地产估价师估价理论与方法模拟分析试卷
判断题
1、购买年不是预期可获得收益的年限。
a、对
b、错
2、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
a、对
b、错
3、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
a、对
b、错
4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
a、对
b、错
5、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。
a、对
b、错
6、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。
a、对
b、错
7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
a、对
b、错
8、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
a、对
b、错
9、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
a、对
b、错
10、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
a、对
b、错
11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
a、对
b、错
12、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
a、对
b、错
13、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
a、对
b、错
14、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
a、对
b、错
单项选择题
1、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（ ）。
a、收回
b、摊销
c、减损
d、补偿
2、路线价法特别适用于（ ）需要对大量土地进行估价的场合。
a、土地经济评价
b、土地课税
c、土地收益测算
d、土地定级
3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元／平方米。
a、2390
b、2410
c、2430
d、2450
4、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（ ）。
a、一般物价指数
b、建筑材料价格指数
c、房地产价格指数
d、定额调整系数
5、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为（ ）％
a、15.0
b、15.7
c、12.6
d、11.6
第一章 房地产业1、房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
2、房地产业与建筑业的区别：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性;而房地产的产品即体现物质属性又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。②建筑业是物质生产部门，是第二产业，房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。房地产业与建筑业的联系：①除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。②在房地产开发活动中，房地产业和建筑业是合作双方。
3、房地产业可以分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或销售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间后再转让;开发也不仅是建造新房屋，还有把土地变成为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产开发具有资金量大、;回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划。
房地产经纪业是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主，多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制。管理单位并非企业而是属于事业性质。
4、任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业的作用：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件②可以改善人们的居住和生活条件③可以改善投资环境④避免分散建设，有利于城市规划⑤有利于积累城市建设基金⑥可以带动相关产业⑦有利于产业结构的合理调整⑧有利于深化住房制度改革⑨有利于吸引外资⑩可以扩大就业面。
5、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。
我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度，现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，
新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系;③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场④采取扶持政策，加快经济适用住房建设⑤发展住房金融⑥加强住房物业管理。
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，经济适用住房的成本包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、企业管理费、贷款利息和税金等7项。为了降低经济适用住房的建设成本，计入房价的企业管理费原则上控制在2%以内，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算，经济适用住房的开发利润控制在3%以下。同时，通过①土地划拨②减免行政事业性收费③政府承担小区外基础设施建设④控制开发贷款利率⑤落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。
最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积和60%。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费和管理费二项组成。
停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方的住房补贴。住房补贴只有房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位有住房建设资金可转化为住房补贴的地区可以发放。
房地产市场要实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。为了增加普通商品住房供应，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。对于直辖市、计划单列市、省会城市的住房建设规划要报建设部备案，其他城市的住房建设规划要报省建设厅备案。
要求在2006年底建立廉租住房制度。并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。廉租住房资金筹措渠道有土地出让净收益(扣除有关费用后余额的一定比例即5%)和住房公积金增值收益。(扣除住房公积金贷款风险准备金和管理费用等费用后的金额作为城镇廉租住房保障补充资金)
6、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨，无偿无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。行政划拨是指由政府无偿拨给和无偿调用。现在实行“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
7、我国的房地产法律法规有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《物权法》
证券知识
一、内容提要：
1、证 券
2、股 票
3、债 券
4、投资基金证券
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对证券基础知识的掌握程度。重点考察应考人员对证券、股票、债券、投资基金证券等基础知识的掌握程度。本讲考试基本要求包括：
掌握：股票的含义，普通股的权利和义务，股票的基本特征，投资基金和投资基金证券的概念，投资基金证券与股票、债券的区别，投资基金类别。
熟悉：证券的分类、证券的一般特征，股票的基本分类，股份、股份制、认股权证、股单的含义，债券的概念、特征和分类。
了解：证券市场，股票应记载的内容，投资基金的特点。
三、内容辅导：
证券本身是一个广义的概念，在法律上，一般是指反映某种法律行为结果的凭证。除专门用以证明某种事实的证券外，还包括所有权证券和有价证券。这三种证券既有联系也有区别。所有权证券和有价证券虽然都是证明事实的证券，但所有权证券是认定持证人为某种物品或财产合法所有者这一特定事实的记名式凭证;而有价证券是认定持证人有权取得收入的凭证，可以记名也可以不记名。
第一节证券
一、证券的分类
证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。在证券市场上市交易的证券，基本上就是资本证券。
例题：证券可分( )三类。
a、商品证券 b、货币证券 c.资本证券
d.实物证券 e、政府证券
答案：abc
解析：证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。
二、证券的一般特征
证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益;可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖;同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。
1、证券是一种可以依法买卖的特殊商品
证券作为一种商品，又是一种特殊商品，因而又不完全等同于普通商品。主要表现在：普通商品的使用价值是为满足人们的某种需要，证券的使用价值则是可以生息，能为持有者带来一定的利息收入;普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产：生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定;普通商品出售后，该商品的所有权和使用权一并转移，而证券出售后，买主即货币所有者拥有购买证券的货币所有权，而该货币的使用权则归证券发行单位拥有，所有权和使用权发生了分离。
2 、证券是一种虚拟资本
证券能够定期地给它的持有者带来收益，投入证券的资本未到期可通过出售收回，因此，证券被看成是资本。但证券不是真实资本，仅仅是资本的一种代表符号，本身不具有价值，不能直接用于生产过程，不能执行资本的职能。另外，证券的价格与其所代表的资本额往往不一致，因此，人们又把证券称作虚拟资本。
例题：证券一般具有的特点包括( )。
a、票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益 b、可以依法转让 c.买卖时不存在证券交易价格 d.证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益 e、证券是一种商品，可以进行依法买卖
答案：abde
解析：买卖时不存在证券交易价格，不属于证券一般具有的特点。
三、证券市场
证券市场是证券发行和交易的网络和体系的总和，是证券发行和交易的场所。证券市场分为两级，包括证券的发行市场和交易流通市场，前者称为初级或一级市场，后者称为二级市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。证券市场对促进经济发展具有十分重要的积极作用，主要表现在以下方面：
(1)证券是一种直接融资的金融工具，具有直接融资的优点;同时发行证券能吸纳广泛的社会闲散资金，因而又具有间接融资的优点。
(2)发展证券市场是建立和完善投资市场的需要。
(3)发展证券市场有利于产业结构调整和企业重组。
例题(判断)：证券市场是证券发行和交易的网络和体系的总和，是证券发行和交易的场所。( )
答案：对
例题(判断)：证券的发行市场被称为二级市场。( )
答案：错
解析：证券市场分为两级，包括证券的发行市场和交易流通市场，前者称为初级或一级市场，后者称为二级市场。
第二节股票
一、股票的含义
股票是由股份有限公司公开发行、用以证明投资者的股东身份和权益、并据以获得股息和红利的凭证。
股票持有者即为发行该股票的股份有限公司的股东，有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和经营风险。股票可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。但是，股票只是代表股份资本所有权的证书，它自身没有任何价值，不是真实的资本，而是一种独立于实际资本之外的虚拟资本。股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让。
例题(判断)：股票是一种主要的证券，由股份有限公司公开发行、用以证明投资者的股东身份和权益、并据以获得股息和红利的凭证。( )
答案：对
例题(判断)：股票不可作为买卖对象和抵押品，但可成为金融市场上主要的、长期的信用工具。 ( )
答案：错
解析：股票可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。
二、股票的基本分类
按权利和义务为依据来划分股票种类的办法形成了以普通股和优先股为主的两大类型股票。
1、普通股股东的权利和义务
普通股是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种，它是取得公司收入分配的部分所有权凭证，是公司资本构成的基本组成部分。普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内。有限责任原则是指股票所有者仅以其认购的股份数量对公司承担出资义务和债务责任;平等原则是指股票持有者之间的关系或股东的资格，在权利和义务方面是平等和无差异的。
在上述两原则下，股东权利可以按不同标准作如下分类。
以行使的目的不同，股东权利可以分为共益权和自益权。共益权是指股东为自己，同时也为公司利益而行使的权利。这里的自己涉及到公司的全体股东。只有当公司每个股东都能平等地享有某种权利时，才意味着共益权的实现。如股东享有的出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权等都属于共益权。自益权是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。
例题：下列股东权利中属于共益权的是( )。(2004年试题)
a.出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
b.股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
c.表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
d.股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
答案： c
解析：股东享有的出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权等都属于共益权。
按行使的方式不同，股东权利可分为单独股东权和少数股东权。单独股东权是指股东一人就可行使的权力;少数股东权是指股东一人无法单独行使，而需由符合法定人数的股东集体行使的权利，如要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效即为少数股东权。
按权利性质的不同，股东权可分为固有权和非固有权。固有权也称法定股东权，是指依照法律所享有的不可剥夺的权利;非固有权也称非法定股东权，是指法律允许依照公司章程或股东会议决议而加以限制或剥夺的权利。
从具体内容看，普通股股东享有的权利如下。
(1)参加股东大会的权利。股东可亲自参加，也可委托代理人参加。委托代理人参加时须有持有股东书面委托授权。
(2)参加表决的权利。股东对股东大会提出的议案具有表示同意或不同意的权利，根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。
(3)股票转让权。股票市场上大量股票自由转让流通，体现了股东对其持有的股票具有自由转让的权利。
(4)股息红利分配的要求权。在公司盈利的情况下，股东有权按公司法和公司章程的有关规定取得公司的分红。我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取10%列入法定公积金(当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50%后可不再提取);另提取5%～10%列入公司法定公益金;公司也可按股东会议决议提取任意公积金。在公司弥补亏损并提取公积金、法定公益金后，所剩利润可按股东持股比例进行分配。
(5)公司剩余财产的分配权。当公司解散清算后若有剩余财产，股东有权按持股比例进行分配。普通股股东在公司清算分配的程序中列在最后。
(6)对公司事务的质询权。普通股股东有权对公司的账务、经营状况等进行质询并提出建议。
普通股持有者在享有各种法定权利的同时，也必须承担相应的义务。普通股股东应承担下列义务。
(1)遵守公司章程的义务。
(2)对公司债务负有限责任。它以股东持股数量的比例作为其承担责任的界限。这种责任又是间接的，它是以公司对债权人承担责任的方式间接表现出来。
(3)承受股本的非返还性义务。股本作为公司经营的资本金需要长期使用下去，只要公司不解散不倒闭，股本永远存在于公司中，不能退还给股东。股东想把所持有的股票兑现，只能将股票在流通市场上转手交易，不能从公司抽回资金而损害公司和其他股东的利益。
(4)公司章程规定的其他义务。
例题(判断)：普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内。有限责任原则是指股票持有者之间的关系或股东的资格，在权利和义务方面是平等和无差异的。 ( )
答案：错
解析：平等原则是指股票持有者之间的关系或股东的资格，在权利和义务方面是平等和无差异的。
第九章 假设开发法第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义，假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
二、假设开发法的理论依据，假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
三、假设开发法适用的估价对象和条件，假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或专家意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。推测其最可能的城市规则设计条件，然后具此估价，但必须在报告中作出特别提示，将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件，并说明其对估价结果的影响。
运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;;②要有一个明朗、开放及长远的房地产政策，包括要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库，包括要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单和目录。
假设开发法除了用于房地产估价外，还可以用于房地产开发项目投资分析，房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策，提供依据，假设开发法可以提供的数据有：测算待开发房地产的最高价格;测算开发项目的预期利润;测算开发中可能出现的最高费用。
四、假设开发法的操作步骤
1、运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查、了解待开发房地产的状况;②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;③估算后续开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算后续开发建设的必要支出和应得利润;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2、(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。(3)弄清城市规划设计条件。(4)弄清将拥有的土地权利。
3、选择最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等确定。
第二节 假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式：
待开发房地产的价值
如果是已经完成工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况，二是要把握开发完成后的房地产的经营方式。有出售、出租和营业。
开发方式有7种：生地开发为熟地，生地开发为房地产，毛地开发为熟地，毛地开发为房地产，熟地开发为房地产，在建工程续建成房屋，将旧的房地产装饰装修成新的房地产。
二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式
1、求生地价值的公式
(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费
(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费
2、求毛地价值、熟地价值、在建工程价值、旧的房地产价值的公式，与上述公式类似。
三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式
1、适用于开发完成启出售的公式： v=vp-c
式中 v——待开发房地产的价值;vp——用市场法测算的开发完成后的房地产价值;
c——后续开发建设的必要支出和应得利润。
2、适用于开发完成后出租、营业的公式 v=vr-c
式中 vr ——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
