【例题8·计算分析题】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
(1)20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本 470 000 000
贷：开发产品 450 000 000
资本公积——其他资本公积 20 000 000
(2)20×7年l2月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000
贷：公允价值变动损益 10 000 000
(3)20×8年6月，出售投资性房地产：
借：银行存款 550 000 000
贷：其他业务收入 550 000 000
借：其他业务成本 480 000 000
贷：投资性房地产——成本 470 000 000
——公允价值变动 10 000 000
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：
借：公允价值变动损益 10 000 000
贷：其他业务成本 10 000 000
同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：
借：资本公积——其他资本公积 20 000 000
贷：其他业务成本 20 000 000
【例题9·单项选择题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为( )。
A.30万元
B.20万元
C.40万元
D.10万元
『正确答案』A
『答案解析』处置该项投资性房地产的净收益=100-80+10=30(万元);或者=100-80+10-10+10=30(万元)，其中+10-10是公允价值变动损益结转至其他业务成本的金额。
【例题10·单项选择题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20×7年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。
办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。
20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1题至2题。
1.甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。
A.20×7年2月5日
B.20×7年2月10日
C.20×7年2月20日
D.20×7年3月1日
『正确答案』B
『答案解析』本题属于空置建筑物，所以自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。
2.甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )。
A.160万元
B.400万元
C.1 460万元
D.1 700万元
『正确答案』C
『答案解析』因出售办公楼而应确认损益的金额=2 800-2 640+[2 400-(3 200-2 100)]=1 460(万元)，参考分录：
自用转为投资性房地产时，
借：投资性房地产——成本 2 400
累计折旧 2 100
贷：固定资产 3 200
资本公积——其他资本公积 1 300
对外出售时，
借：银行存款 2 800
贷：其他业务收入 2 800
借：其他业务成本 2 640
贷：投资性房地产——成本 2 400
——公允价值变动 240(2 640-2 400)
借：资本公积——其他资本公积 1 300
贷：其他业务成本 1 300
借：公允价值变动损益 240
贷：其他业务成本 240(注：此笔分录不影响损益)
本章小结：
①投资性房地产的内容，以及引申的7个小知识点。
②投资性房地产的后续支出的具体处理。资本化支出通过“投资性房地产——在建”核算，费用化支出通过“其他业务成本”核算。后续计量的两种模式的选择以及具体处理需要掌握。
③投资性房地产的转换。
成本模式下的转换是对应的结转，不确认损益。涉及存货项目的，不确认新的减值准备。
公允价值模式下的转换，投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益;非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值，计入资本公积，公允价值小于账面价值，计入公允价值变动损益。
④投资性房地产的处置的处理，主要注意公允价值模式计量的投资性房地产处置时公允价值变动损益以及转换时形成的资本公积的结转。
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