0 引言
近年来，随着我国自然资源环境同爆发式增长的社会需求的矛盾日益突出，全社会已经将可持续发展提升到国家战略的高度，一系列关系中国经济社会发展大局、促进中国经济增长方式改变、降低生产过程能源材料消耗的改革措施相继实施。从2003 年10 月党的十六届三中全会提出“全面、协调、可持续的科学发展观”，到十六届五中全会提出“加快建设资源节约型、环境友好型社会”的总体部署;再到《国务院做好建设节约型社会重点工作通知》的出台。诸多大政方针明确了我国未来发展需要走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的路。按照我国“到2020 年单位GDP 碳排放比05 年下降40%-45%”的规划，未来几年中我国承担着巨大的节能减排压力，必将大力发展循环经济、加大资源环境保护力度，并对传统产业进行升级，转变其生产经营方式[1]。
在我国，房地产行业作为带动行业最广，投资规模最大，吸纳就业最多的支柱性产业，在实现科学发展的过程中责无旁贷的应发挥主导作用。但是，建设资源节约型和环境友好型社会属于公共利益范畴，房地产作为一种盈利性行业，经营者是否具备承担社会责任的自发性愿望;政府应该采取什么措施激励房地产行业走绿色环保道路;鉴于以上两方面的研究仍较为缺乏，作为前期研究，本文将从房地产行业向绿色低碳化转型的重要性入手，分析房地产企业转变传统开发经营方式的影响因素，进而从这些因素切入，对引导房地产行业向绿色低碳化转型给出政策建议。
1 绿色低碳地产的概念
自 1998 年城镇住房制度全面改革以来，我国房地产产业持续了长达12 年的快速发展。12 年以来，房地产开发投资占全国固定资产投资的比重由13.5%上升至19.2%。截止2009年，房地产业和建筑业增加值在GDP 的比重已经超过10%，成为我国过去10 年间国民经济增长的重要推动因素之一[2]。
但是，我国房地产行业的快速增长从整体上看仍属于高投入、高能耗、高污染的粗放型增长方式。根据国家发改委的一项调查结果，在我国，每建成1 平方米的房屋，约释放出0.8 吨碳，建筑能耗占到全社会总能耗的40%左右。我国现有建筑430 亿m3，每年还要新增16 亿m3~20 亿m3，在这些新建建筑中，99%以上是高能耗建筑;既有建筑中，只有4%采取了提高能源效率的措施[3]。
近年来，随着可持续发展观念的深入人心，“绿色、节能、环保”意识得到普及。房地产行业内部也已认识到向绿色低碳化转型的必要性，北京、上海等一线城市的许多龙头地产企业如万科已经开始在房屋建造和物业运营过程中采用新技术和环保材料，减少污染排放，提高能源利用率[4];在2009 年12 月的哥本哈根全球气候峰会上，中国地产业代表宣称将着力倡导绿色低碳地产的发展;各地房地产协会也纷纷对绿色低碳地产做出积极回应。2010年1 月13 日，全国工商联房地产商会、精瑞(中国)不动产研究院、北京精瑞科技基金会等机构牵头发起成立的“全国房地产绿碳信用联盟”宣告成立，该联盟推出了《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系》，成为中国民间首个低碳住区评估标准[5]。
如今，虽然定义各有不同，但是绿色低碳地产的概念范畴已逐步清晰。目前主流的提法包括节能地产、绿色地产、低碳地产。节能地产概念的诞生较早，主要是指在采暖过程中采用了降低能耗，减少热损耗技术标准的建筑;绿色地产的概念则比较宽泛，也相对超前，它是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的一种能使住宅内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源实现一定程度自给的新型住宅模式[6];低碳地产是一个最新的概念，它是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低碳排放量。除以上三种提法外，近年来又衍生出生态地产、健康住宅等概念[7]。综合以上定义可以看到，绿色低碳地产最核心的是强调建筑的节约和环保，大体上包含“投入少、排放低”两个方面的含义，强调人与自然的和谐。
2 我国房地产行业向绿色低碳转型的宏观趋势分析
绿色低碳地产在欧美的发展非常迅速。欧盟是世界上环保要求最高的地区，对于建筑污染物排放有着最高标准的限制;而美国政府在应对次贷危机过程中的一个重要经济刺激措施就是鼓励居民使用新能源，不仅投入大量资金用于环保能源的开发，还对采用新能源技术的企业和个人给予补贴。在这些政策措施的推动下，欧美房地产行业近年来普遍开始向绿色低碳化转变[8]。
对我国而言，房地产行业向绿色低碳化转变有着十分重要的意义。这不仅是贯彻落实科学发展观的必然要求，同时也是我国经济社会整体实现可持续发展的必由之路。综合各方面因素来看，绿色低碳地产必将成为未来我国房地产行业发展的新方向，这是因为：
(1)政策的规范指导作用。科学发展观的提出对于房地产企业转变粗放型生产方式做出了统一部署与方向性的指导。科学发展观强调全面、协调、可持续的以人为本的发展，要求我国调整经济结构、转变传统粗放型经济增长形式，走资源节约型和环境友好型的经济发展道路。这是对包括房地产行业在内的我国所有社会经济部门所提出的统一要求，为各行业转变生产经营方式、实现产业结构调整升级指明了宏观的方向，是站在国家和民族长期发展的高度所提出的战略性指导[9]。为了贯彻落实科学发展观，国家发改委、建设部、国土资源部、环保总局等中央部委多年来为房地产行业制定了包括土地、财税、建筑标准、环境监督核查等措施在内的多种政策法规，其中有些属于非强制性、鼓励性的，有些则属于强制性、约束性的。随着我国进一步推动经济发展方式转变，对于房地产行业环保、节能的要求必将不断提高，相应监管措施也必将更加严格，行业准入制度也将得到完善，不能够达到绿色环保要求的企业将被清出市场。作为房地产行业而言，理应遵守这些政策法规，向社会提供质量合格、环保健康的产品，否则将承担相应的法律责任。
(2)企业角色的转变和社会舆论的监督。企业社会责任意识的觉醒和社会舆论监督机制的成熟对房地产企业给予了道德层面的约束。改革开放初期，企业被认为是单纯以盈利为目的的经济行为主体。近年来，随着经济发展水平和公民权利意识的提高，企业的社会责任问题引起了越来越多的关注。企业不再被允许单纯以追求经济利益为目标，而应在享受社会发展成果的同时，承担起应尽的社会义务，即所谓“达则兼济天下”。对于与公众生活息息相关的房地产行业而言，其从诞生之日起就具有肩负社会责任的使命。在全社会都倡导绿色环保的今天，作为房地产行业，理应承担起应尽的社会责任，将自身利益诉求与社会共同利益统一起来，在实现行业价值的同时，无愧于作为公民社会一份子的职责。为此，我国诸多城市的房地产行业协会已经自发的开展行业自律行动，倡导绿色低碳地产;而新闻媒体等社会舆论监督部门也在不遗余力的宣传推广绿色低碳地产。房地产企业若不积极顺应这一潮流，久而久之，不仅无法在业内立足，更会招致社会舆论的压力[10]。
(3)行业自身特质。房地产行业作为我国国民经济的龙头、支柱性产业，其投资规模巨大，相关从业人口众多，带动了大量的相关产业，而且还是能源和原材料主要消耗部门。房地产本身的资源能源消耗量和环境影响巨大，自然的成为节约环保工作的重中之重。如果房地产行业能够大力倡导、发展绿色低碳地产，必将带动相关产业向绿色、节能、环保转变，从而在建设资源节约型、环境友好型社会的过程中担负龙头作用。而若房地产行业不能实现向绿色环保转变，则占国民经济组成成分相当大一部分的产业门类也难以实现绿色环保转型。房地产行业本身的这种特质决定了其必须承担起发展绿色低碳地产的职责，造福于社会。
(4)消费者需求的变化。随着我国教育事业的发展和普及，国民素质得到了显著地提高。在城市中，高端消费群体内部具备较高学历层次的知识型高收入者数量呈不断增长态势，并日益成为各行各业竞相争夺的客户群体。可以预见到，房地产行业今后的目标客户群体中这类高知识层次的中高收入者将越来越多并最终成为主体。该类人群的显著特点是比其他人群更加热衷公益事业，更加向往清新宜人、舒适健康的居住、办公环境和自然的生活方式，更加挑剔并注重细节。而且，这部分人群具备较高鉴赏能力，对于新事物的接受能力和倾向程度也更高。因而，对于房地产行业而言，未来必须着力打造符合这些人群消费理念的、绿色、健康、环保的产品，以迎合其需要。大力发展绿色低碳地产正是争夺、适应消费者的有力方式。
(5)科技、材料、技术基础已具备。迫于资源环境的压力，世界早已开始节能、环保技术的研究开发，我国近年来在建筑节能、环保技术方面也取得长足的进展，在材料科学、太阳能技术、水处理技术等方面已经跻身世界先进水平。而且，随着我国对外开放程度的进一步提高，这些技术和材料还能够从国外环保技术强国进口。如今，许多绿色环保技术和材料已经得到了较为广泛的应用，其价格也不再是“高高在上”，早已能够“飞入寻常百姓家”。房地产行业向绿色低碳转变已经具备坚实的科技基础。
(6)房地产行业具备向绿色低碳化转型的主观意愿。我国人多地少、适宜人类生存的土地面积狭小，房地产行业要想实现长期、稳定、可持续的发展就必须正视所面临的自然资源与环境压力。目前，我国房地产行业从建筑施工到后期的营销、运营、物业管护等方面还大都属于高消耗、高污染的模式。建筑材料和能源利用效率低，土地破坏严重、建筑能耗高、污染物排放量大等问题正在困扰着房地产行业整体的可持续发展。而且，近年来的高速开发建设招致了传统原材料如钢材、水泥等成本的大幅上升，这些也会逼迫开发商寻找替代能源和材料。因此，房地产行业必须转变既有的粗放型经营模式，才能够实现行业的长久繁荣。所以，从长期来看，房地产行业出于自身生存发展的需要，具备向绿色低碳化转型的内在动因。
(7)房地产行业具备向绿色低碳转变的主观能力。改革开放以来，特别是近10 年以来，我国房地产行业经历了一个黄金发展期。房地产企业普遍受惠于改革开放所带来的经济发展成果，并聚集了大量的财富，其盈利水平长期高于社会平均盈利率。而且，如今的房地产行业已经形成了包括全国工商联房地产商联合会、各地房地产行业协会等在内的正规的行业自治组织，具备一定的自我管理、监督、约束的能力。另外，如今的我国的房地产行业中已经有一大批熟悉项目运作，深谙房地产开发经营管理各类技术的从业人员。因此，从资金实力、行业治理能力和人力资源三方面来看，我国房地产行业已基本具备向绿色低碳化转型的能力。
综上所述，科学发展观为房地产行业向绿色低碳化转变指明了方向;而我国经济社会可持续发展及消费者需求的变化对房地产行业走绿色低碳发展道路提出了具体的要求。房地产行业本身的特质决定其必须发挥带动经济社会整体可持续发展的龙头作用，而社会舆论对于房地产行业承担节能环保社会责任的情况形成了监督和压力。并且，房地产行业也具备向绿色低碳转型的主管意愿与能力。可见，绿色低碳地产必然将成为我国未来房地产行业的发展方向。
3 我国房地产企业向绿色低碳转型的微观意愿分析
尽管我国房地产行业向绿色低碳转型已成为必然趋势，然而实现这种转变的过程可能会相当漫长，从微观上看可能面临着诸多难题。这个论断主要是从“政府—房地产企业—消费者”三方利益取向及相互影响关系的分析中得出的。
在决定房地产行业向绿色低碳转型的过程中，消费者、政府和开发商三方行为主体的意愿及相互影响关系起着至关重要的作用。
模型假设：
(1)房地产行业向绿色低碳转变的客观条件，包括政策、技术、资金、人力资源条件等都已具备，决定转型成功与否的关键因素取决于三方出于各自代表利益的考虑所做出的行为选择。
(2)政府作为社会整体利益的代表，完全倡导绿色低碳转型(如图中紫色箭头);民众则会综合考虑自身利益及社会公共利益，最终决定民众行为选择的是这二者所产生“合力”作用(如图中橙色虚线双箭头);房地产企业知晓并愿意承担一定的社会责任(如图中黑色箭头)，但其获利状况仍然是其短期内做出行为选择的最重要的因素(如图中蓝色虚线双箭头)。
(3)经济社会发展状况如当前形势，且排除发生较大的经济危机、自然灾害等不确定因素的存在。
