知识点十五、成本法运中各个参数的计算方法——实体性贬值估算
1.观察法
(1)特点：是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。
(2)计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×(1-实体性成新率)
=重置成本×实体性贬值率
2.使用年限法
(1)原理：认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例。
(2)名义已使用年限与实际已使用年限：
①名义已使用年限：
指资产从购进使用到评估时的年限 (也就是按照公历的会计年度确定的会计上的实际年限)。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。
②实际已使用年限：
指资产在使用中实际损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
③资产利用率计算公式为：
当资产利用率 >1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
(3)计算公式为：
=(重置成本-预计残值)*(实际已经使用年限/总使用年限)
=(重置成本-预计残值)* 实体性贬值率
式中：
①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。
②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
计算公式为：
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
③显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。
④尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。
(4)举例：某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。
3、修复费用法
利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。
如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
知识点十六、成本法运中各个参数的计算方法——功能性贬值估算
1、分类：功能性贬值可以分为两类，超额投资成本(一次性功能性贬值)和营运性功能贬值。
2、超额投资成本(功能性贬值1)
(1)含义：指被评估资产与当前新资产建造成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。
(2)计算：功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
注意：
如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。
3、营运性功能贬值
(1)含义：
被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低;
(2)通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得，具体计算步骤如下：
①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较， 确定超额运营成本
②确定净超额运营成本。
由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
净超额运营成本=超额运营成本(1-所得税税率)——收益额(A、Rt)
③估计被评估资产的剩余寿命。(年限：n)
④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为：
4、应用举例
(1)某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%.根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。
(2) 待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1 600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1 500元/建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：
