房地产交易管理制度与政策(下)
一、内容提要：
1、房屋租赁管理
2、房地产抵押管理
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的重点考察应考人员对房地产抵押制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。本讲的考试基本要求包括：
掌握：房地产抵押的概念及有关规定。
熟悉：房屋租赁的概念及有关规定。
三、内容辅导：
第一节 房屋租赁管理
一、房屋租赁的概念及分类
1、房屋租赁的概念
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式.《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》(建设部第42号令)(以下简称《租赁管理办法》)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营恬动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理.
例题1：《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式有()。
a.将房屋出租给他人居住
b.将房屋出租给他人从事经营活动
c.将房屋以合作方式与他人从事经营活动、
d.以房屋作价入股
e.将房屋无偿借用给他人
答案：abc
解析：以房屋作价入股，属于房屋转让的形式;将房屋无偿借用给他人，未产生支付租金的行为，不属于《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式。
例题2：房屋租赁是房地产市场中一种重要的()形式。
a、转让
b、买卖
c、交易
d、析产
答案：c
解析：房屋租赁不是转让、买卖、析产形式。
2、房屋租赁的分类
按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。
按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁.其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。
例题：按房屋的使用用途，房屋租赁分为()。
a、公有房屋的租赁
b、私有房屋的租赁
c、住宅用房的租赁
d、非住宅用房的租赁
e、公共房屋的租赁
答案：cd
解析：按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁.
二、房屋租赁的政策
《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。…‘租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”
房屋租赁的有关政策主要包括：
(1)公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。
(2)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同.
(3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。
(4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。
三、房屋租赁的条件
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租.但有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得《房屋所有权证》的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的，
(5)属于违章建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)抵押，未经抵押权人同意的，
(8)不符合公安，环保、卫生等主管部门有关规定的。
例题：下列房屋不得出租的包括()。
a、未依法取得《房屋所有权证》的
b、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
c、共有房屋，取得共有人同意的
d、权属有争议的e、属于违章建筑的
答案：abde
解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租条件的，因此，它不符合题意。
1、高层建筑地价分摊的关键是确定每一栋建筑物的所有者应占有的土地份额。( )a、对
b、错
2、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。
①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格
a、①②③④⑤⑥⑦
b、②①③⑤④⑥⑦
c、①③②④⑥⑤⑦
d、②①③④⑤⑥⑦
3、( )年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除10%--30%后的余值或房产的租金收入。
a、1984
b、1986
c、1988
d、1991
4、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
a、2003年1月1日
b、2004年1月1日
c、2004年12月1日
d、2003年12月1日
5、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( )。
a、待开发房地产在开发前后的状况
b、开发后的房地产经营方式
c、开发完成后的房地产价值
d、开发成本和管理费用等费用
6、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于( )元/m2。
a、3100
b、3195
c、3285
d、3300
7、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格×交易情况修正系数=( )。
a、成交价格
b、正常价格
c、交易价格
d、修正价格
8、如果某种房地产税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就大，甚至不起作用。( )
a、对
b、错
9、评估某宗房开发用地2005年10月1日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15 日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
a、2526
b、2241
c、2135
d、2985
10、某高层楼房占用的土地总面积为900 m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。
a、700
b、600
c、500
d、200
第一章 房地产投资与投资风险
1、作为房地产估价师的专业顾问服务能力应掌握房地产市场调查与分析和房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术与方法。
2、投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资分为基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。
投资的特性：投资是一种经济行为;投资具有时间性，过程越长，未来报酬的获得就越不稳定，风险就越大;投资的目的是在于得到报酬;投资具有风险性。
投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力;投资与企业的发展密切相关;投资可以促进人民生活水平的提高;投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
3、房地产投资的对象是房地产，包括房地产实物资产和基于房地产实物资产的证券。房地产实物投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资两种类型。房地产开发投资是指从事商品房和土地开发投资。
房地产投资的目的是财富价值的最大化，获得经常性收益和资本增值，同时可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
房地产投资物业类型：居住物业;商业物业(经营性物业、收益性物业或投资性物业)，位置对于此类型物业有特殊重要性;工业物业，重工业厂房有其特殊性;特殊物业。
4、房地产的特性：不可移动性，房地产的价值就在于其位置，投资者进行投资时要关注对未来地区环境的可能变化的分析与预测;寿命周期长，房地产具有经济寿命和自然寿命;适应性;异质性;弱流动性(变现能力差);政策影响性;专业管理依赖性;相互影响性。
5、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资通常属于短期投资但建成后用于出租或经营则变成了长期置业投资。
房地产置业投资的目的有：自用和出租给使用者获取较为稳定的经常性收入，同时可以不需要时可以转售获取转售收益。间接投资有：投资房地产企业股票或债券;投资房地产投资信托资金，其优点收益相对稳定、流动性好，类型有权益性、抵押型、混合型;购买住房抵押支持证券。
房地产投资之利：相对较高的收益水平;易于获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响，房地产价格年平均上涨率是同期年通货膨胀率的2倍;提高投资者的资信等级。
房地产投资之弊：变现性差;投资数额巨大;投资回收周期长;需要专门知识和经验。
6、风险是获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动和可能性。变动通常用标准差来表示，标准差越小，投资风险也越小。房地产投资的风险主要体现在：投入资金的安全性;期望收益的可靠性;投资项目的变现性;资产管理的复杂性。
系统风险有：通货膨胀风险;市场供求风险;周期风险，美国周期大约18-20年，香港7-8年，日本为7年;变现风险;利率风险;政策风险;政治风险;或然损失风险。
个别风险有：收益现金流风险;未来运营费用风险;资本价值风险;比较风险(机会成本);时间风险(选择时机);持有期风险;
投资者投资决策取决于对未来投资收益的预期或期望。风险尽可能规避、控制和转移。
房地产的租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等估计都会受各种风险因素的影响而存在一定的变动范围。
7、投资组合的目标就是寻找一个固定的预期收益率下使风险最小或是在一个预设或接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。资本资产定价模型：
项目要求的收益率=无风险报酬率 项目的β×(市场平均报酬率-无风险报酬率)
2008年房地产估价师模拟题精选之单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1.2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
a.物业协会
b.不动产学会
c.测量师协会
d.测量师学会
答案：d
解析：教材38页，正数第3自然段，第一句话内容。
2.“三通一平”一般是指某区域具备了( )等设施以及场地平整。
a.水通、气通、电通
b.路通、水通、电通
c.路通、水通、气通
d.路通、电通、气通
答案：b
解析：教材64页，熟地部分内容。
3.房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小?( )。
a.买卖双方的知识水平
b.买卖双方的偏好
c.讨价还价能力
d.感情冲动
答案：a
解析：教材78页，第1自然段的内容。
4.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是( )。
a.普通商品住房和经济适用住房
b.宾馆与写字楼
c.普通住宅及其配套的娱乐房地产
d.城市地铁和城市公交
答案：c
解析：教材79页，相关物品的价格水平部分内容。普通住宅及其配套的娱乐房地产属于互补品，其他互为替代品。
5.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( )
a.拍卖价格>招标价格>协议价格
b.拍卖价格>协议价格>招标价格
c.招标价格>拍卖价格>协议价格
d.招标价格>协议价格>拍卖价格
答案：a
解析：教材92页，最后一个自然段内容。
6.以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?( )。
a.收益法
b.成本法
c.假设开发法
d.市场法
答案：a
解析：教材94页，倒数第2自然段的内容。
第二章 金融基础知识
1、信用的形式：①商业信用②银行信用③国家信用(公债、国库券)④消费信用⑤民间信用
2、金融工具的特征：偿还性、可转让性(流动性)、安全性、收益性
3、直接金融工具：非金融机构发行签署的票据、公债、国库券、股票、抵押契约等;间接金融工具：银行券、存款单、银行票据、保险单等
4、商业汇票必须经承兑后才生效，不记名，允许背书转让
5、中央银行的性质：发行的、银行的、国家的银行。
6、票据贴现的债务人不是持票据贴现的人，而是票据的出票人或承兑付款人
7、利率分固定利率、浮动利率、市场利率、公定利率
8、外汇交易方式有现汇(两日内交割)、期货、套汇
9、四大黄金市场：伦敦和苏黎世(现货)、香港和纽约(期货)
10、金融市场上交易的对象是金融工具
11、自营贷款期限最长不得超过10年(个人住房按揭不超过30年)
12、货币政策工具 一般性：法定存款准备金率、再贴现率、公开市场业务;选择性：优惠利率、证券保证金利率、消费信用控制、贷款额度控制;补充性：道义劝告、金融检查
13、商业银行负债业务形成银行资金主要来源
14、单位银行结算帐户按用途分基本存款帐户、一般存款帐户(不许支取现金)、专用存款帐户、临时存款帐户
15、信托的性质：财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性
16、企业短期融资债券发行额以自有资产的80%为限，利率可比同期限存款利率上浮30—40%
