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建筑:房地产投资分析 |  |
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建筑:房地产投资分析 | |
![房地产投资分析 [平装]](http://img.reader8.net/uploadfile/2013/0416/20130416024100315.jpg "建筑:房地产投资分析")
《房地产投资分析》是由武汉理工大学出版社出版的。
1 绪论
1.1 房地产与房地产市场
1.1.1 房地产
1.1.2 房地产的特性
1.1.3 房地产市场的特性
1.2 房地产投资
1.2.1 房地产投资概念和类型
1.2.2 房地产投资三要素与投资特征
1.2.3 房地产投资环境
1.2.4 房地产投资的生命周期
1.2.5 房地产投资的利与弊
1.3 房地产投资分析的阶段和方法简介
1.3.1 房地产投资分析的三个阶段
1.3.2 投资分析方法与决策
复习思考题
案例分析
2 房地产投资运作
2.1 认识投资机会
2.1.1 计划经济体制下的住房投资
2.1.2 住房制度改革提供的市场化机会
2.1.3 企业家的开发投资机会
2.1.4 置业投资者的投资机会
2.1.5 创造投资机会的其他人士
2.2 房地产本身的生命周期与投资机会
2.2.1 上升段的投资机会、风险与利润
2.2.2 下降段的投资机会、风险与利润
2.3 房地产投资运作程序
2.3.1 房地产开发投资运作程序
2.3.2 房地产置业投资程序
复习思考题
案例分析
3 房地产市场调查与预测
3.1 房地产市场调查
3.1.1 市场调查的概念
3.1.2 房地产市场调查的特征、功能和作用
3.1.3 房地产市场调查的原则、程序和基本问题
3.1.4 房地产市场调查的基本方法
3.1.5 房地产市场调查的内容
3.2 市场预测
3.2.1 市场预测的特点、作用和类别
3.2.2 市场预测的内容
3.2.3 市场预测方法
复习思考题
案例分析
4 房地产市场供需和景气分析
4.1 市场供需定理
4.1.1 需求、需求影响因素和需求函数
4.1.2 需求定理及其理论解释
4.1.3 供给、供给影响因素和供给函数
4.1.4 供给定理
4.1.5 均衡价格和供求定理
4.1.6 价格对经济的调节和价格政策
4.2 房屋需求分析
4.2.1 房屋需求概念和特点
4.2.2 人口因素对房屋需求量的影响
4.2.3 购买能力、购买意愿与房屋有效需求
4.2.4 房屋有效需求的估算模型
4.2.5 影响房屋需求的其他因素
4.3 房屋供给分析
4.3.1 房屋供给的特点
4.3.2 影响房屋供给的因素
4.3.3 房屋供应量估算模型
4.4 房地产市场景气分析
4.4.1 景气指标选择
4.4.2 我国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）与相关分析
复习思考题
案例分析
5 房地产价格分析
5.1 房地产价格体系及其特点
5.1.1 房地产价格体系
5.1.2 房地产价格体系的特点
……
6 资金时间价值与房地产筹资分析
7 房地产投资项目财务分析
8 房地产投资项目不确定性分析
9 项目的比较与选择
10 房地产投资项目国民经济分析
11 房地产投资项目可行性研究
12 房地产投资决策
13 EXCEL在房地产投资分析中的应用
附录 案例分析
附表一 普通复利因子表
附表二 标准正态分布表
参考文 献
版权页：
插图：
（1）房地产投资概念
广义的投资是指为获得未来可能的价值而牺牲当前已有的价值。房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。
无论是广义投资的定义，还是房地产投资的定义，它们都涵盖了投资的三个变量：时间、利润和风险。自资金投入之时到资金回收之日，要经历一段时间。这个时间由投资时点、回收时点和其间的时间段所组成。投资时点和回收时点的选择很重要。这两个时点不仅决定着拥有房地产时间的长短，而且直接决定着投资的收益。最理想的结局是：低位买进，高位卖出。但实际操作中难以做到。未来可能的价值和当前已有的价值之差构成了投资的利润。每一个投资者都期望有较高的利润，投资者期望的利润称为投资者的“期望利润”。期望利润不一定等于实际发生的或最终实现的利润，实际发生的或最终实现的利润称为“真实利润”。当然，投资者在投资以前，除了对利润有所期待（即期望利润）以外，还会有一个最低的利润要求，如不低于同期银行存款利息或不低于某一利率水平，这个要求构成了授资者的“需要利润”。由于实际利润、期望利润和需要利润都可能存在差异，期望利润的获取只是一个概率性事件，因此，投资会面临风险。风险是投资包含的第三个变量。在投资理论上，风险是指获得期望利润的概率。风险、不确定性和确定性之间的关系为：确定性的概率为1；风险的概率在0～1之间，且可被预测或预知；不确定性的概率无法获知。风险可分为财务风险、购买力风险和变现风险。财务风险对应着实际利润小于零的状态，购买力风险对应着实际利润大于零但购买力却下降的状态，变现风险对应着按市场价格变现困难的状态。
投资、投机和赌博都符合广义投资的定义，然而，在投资的三个变量上，它们却有着不同的状态。投资重视较长的时间介入过程，并且强调理性的分析和评估，其后隐含着合理的利润和风险。投机强调短时间的介入，缺乏理性的分析和评估，往往凭直觉或非正式的资讯作决策，其后隐含着不正常的利润和风险。赌博强调的是极短或几乎没有时间的介入，无法进行理性的分析和评估，其后隐含着极大的风险，赌博的长期利润小于零。
投资利润和风险的关系是大家所熟知的话题。从理论上讲，当市场趋向于竞争或效率的情况下，投资的风险和期望利润成正比。换言之，投资的风险越大，平均期望利润就会越高；投资风险越小，平均期望利润就会越低。反之亦然。如图1.2 所示。当风险和期望利润一定时，任何投资工具或类型的选择，最终取决于个人对风险或期望利润的偏好。意在冒大风险去获取高额利润的方针称为进攻性方针，为保护投资免受风险损失的种种方针称为防御性方针。投资多元化（组合）便是一种防御性方针。
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