房地产开发企业业务、税务与会计处理(中国农业大学出版社)(2)

2012-10-31

　　全书以房地产开发企业业务流程为主线，论述了房地产开发企业的经营范围和业务流程，并紧密围绕房地产开发企业业务环节，对房地产开发企业在该环节的税务处理和会计处理进行分析和探讨，内容不但涉及房地产开发企业的一般业务.

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		房地产开发企业业务、税务与会计处理(中国农业大学出版社)
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文摘

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（一）土地使用权的交易
不同国家的土地所有制不同，土地交易市场的存在形式和级次也有崩不同。我国现行的土地所有制是城市土地国家所有和农村土地集体所有能“二元结构”的土地所有制度，可以在市场上交易的土地是属于国家所有的土地，集体所有的农村土地需要经过国家征收过程才可能进入市场流通。按照我国现行的法律规定的土地所有权与使用权相分离的原则，我国的土地市场通常被划分为三个级次：一级土地批租市场，是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁的土地或征用的土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求的条件下，以批租的形式有偿转让给房地产开发企业或其他土地使用者，而土地使用者向国家支付土地出让金。二级土地交易市场，是指房地产开发企业或其他土地使用者在出让合同规定的批租期限内，将已实施开发的土地按批租合同规定的用途和其他使用要求有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售或出租所形成的市场。所谓三级土地买卖市场，是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交土地出让金后再进行转让或转租。在三级土地市场上，土地买卖价格完全由市场决定。正是我国土地流转的二级市场和三级市场的存在，决定土地使用权的转让、买卖和租赁成为房地产开发企业的经营业务的组成部分。
（二）房屋的开发与经营
房屋的概念通常有狭义和广义之分。狭义的房屋，是指已经脱离了生产过程，属于地上物业的房屋。广义的房屋，是指建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，亦包含相应的土地使用权在内。在我国可以进入市场流通的房产一般包括相对应的土地使用权，占用土地的价值一般都物化于相应的房屋上，所以在没有特殊说明时，本书使用的是广义上的房屋的概念。