QE3能否让中美两国购房者乐开花？
美联储本轮“上不封顶”的量化宽松QE3的推出，让中美两国购房者乐开了花。中国购房者认为，美联储释放出大量的流动性，必然会流向中国等新兴经济体国家，国内基础货币投放会增多，房价马上就要大涨，现在正是抄底的好时机。而美国的购房者则认为这次QE3直接购买的是MBS，并与房地产市场资产抵押利率挂钩，可谓直接和灵活，这或将降低购房者成本，美国房地产最坏的时期已经过去。
美国三轮QE的推出都有不同的政策目标：QE1的主要目标是“救火”，除了拯救像房利美、房地美等这样的房产机构，还要迅速缓解流动性，所以美联储的购买标的包括了MBS、机构债务和中长期债券等。而QE2的主要任务是“稳定经济”，故而购买长期国债，以尽力压低长期国债成本，以促进投资和就业。这次QE3的目标是修复居民资产负债表，意在推高房地产价格，然后通过财富效应和金融加速器的作用，扩张银行信贷，促进投资和消费，进而带动经济复苏。那么QE3能否让中美两国的购房者心想事成？中美两国的房价真的会因QE3而大涨吗？
★QE3难让美国购房者笑开花
从表面上来看，今年以来，无论是从房价指数、新屋开工数与建造支出，还是成屋销售数据，美国房地产市场均表现出了比较明显的触底回升状态。比如，7月份美国新屋开工量同比大幅上升21．5%，新屋许可环比增加6．8%，为2008年8月份以来的最高单月水平。房地美美国房价指数在第二季度上涨4．8%，创下8年来最大季度增幅。种种迹象表明，美国房地产最坏的时期似乎已经过去。
不过，当前美国房地产市场并非真正走稳，目前美国仍有1100万家庭的住房按揭贷款处于资不抵债的境地。显然，在房地产市场信贷仍处于低迷、萎缩的当下，美联储集中购买MBS，进一步压低房地产信贷利率，无疑会降低商业银行信贷投放风险，一定程度上会给房地产市场带来利好，但低利率解决不了房地产长期供需失衡问题，美国房价走势受以下几大关键因素影响：
首先，潜在购房者能否享受到低利率的优惠还要看银行的贷款意愿。目前美国银行更多选择收紧住房抵押贷款放贷标准，特别是目前房地产市场风险释放未尽，全美仍存在数以千万计止赎房产的情况下，“影子库存”会继续给市场带来巨大压力。还有美国投资者刚刚经历过地产泡沫破裂的惨痛教训之后，再推出QE3对房地产市场信心的提振极为有限。
再者从增量上看，美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。一项研究表明，在弗吉尼亚州北部和马里兰州，从上世纪70年代至本世纪初，外来移民数量增加113%的同时，房地产价格上扬了37．5%；而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地区，房地产价格则出现了下滑。报告还显示，在外来移民数量下降最多的10个居民区，外来移民人口平均下降39%，房地产价格则平均下降7．6%。显然，外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去10年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度发生转变，进一步降低了接纳海外移民的速度，在外来移民增速没有大幅恢复之前，美国房地产市场需求仍然不会得到根本扭转。
最后，人口的结构变化。次贷危机之前，正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。所谓“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，大约有7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，“婴儿潮”正处在消费力最旺盛的25岁－30岁时期，初次购房意愿年龄段的人口增加直接推升了美国房价每年上扬20%－30%。美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位。到2030年，美国“婴儿潮”一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁。由于美国社会老龄化加速，人们更愿意选择在环境好、生活成本低的郊区居住，因此大户型、城市中心的房价必将面临长期下行的压力，这就会拖累美国房地产市场的长期走向。
★指望QE3来拯求中国高房价是一厢情愿
现在国内购房者一听到美国推出QE3，就大呼国内房价又将反弹。其理由是，美联储释放的流动性，可能会像上二次QE那样流向中国，届时中国社会流动性泛滥，房价大涨指日可待。最近公布的统计局数据也似乎印证了这个观点，8月份70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市过半，达到36个，相比上月虽然价格上涨城市数量明显减少，但近期房地产市场回暖，呈现“量价齐升”的格局，也是不争的事实。但是我认为这次QE3并不能让中国的房价泡沫继续膨胀。
首先，美国前两轮QE1、QE2规模极其庞大，总计推出2.3万亿美元,又鉴于其国内投资风险较大,而中国人民币升值和资产泡沫正形成之中，所以才会有大量避险游资涌向中国，造成了我国基础货币投放过多，又因中国当时的信贷政策的超级宽松。从而推高了中国以房地产为首的资产泡沫。现在美国推出的QE3虽然上不封顶，但每月只有400亿美国用于购买房地产类债券，向世界释放的流动性远不及前两轮那样的庞大。从QE3本身来说其效力不足以制造大量流动性，进而推高中国的房价。
再者，中国目前正处于经济结构转型的阵痛期内，人民币升值的空间也极为有限，房地产调控也处于关键时刻，可以说中国房地产暴利时代已经终结，近期一些知名的海外房企纷纷撤离中国楼市就是明证。所以游资进入中国目的是为了赚取巨额利润，而绝不是来当中国抄房者的抬轿人。更何况为了应对QE3，我国央行的货币政策放松的空间也将收窄，最近采用的是逆回购的方式来释放流动性，而并不如市场预期的降准和降息。所以现在的经济环境与2008年底美国推出QE1时完全不同！所以指望中国房价受QE3的影响而大涨显然有点不切实际。
最后，从目前房地产庞大的库存来看，QE3并不会导致国内房价大涨。现在不仅房地产开发商手上的存货量大，通过住房交易大量积淀在房地产投机投资者手上的存货量也很大。有人估计，截至7月底，房地产开发商大约还有200万套空置住房等着出售，另外还有3000万套房子正在建设。同时，还有人估计，过去15年中国建设了9000多万套房产。无论是在建的住房及投机炒作者手中持有的住房，目前都是一个巨大的量。因此，“去库存化”肯定是国内房地产企业最重要的工作重心。试想一个供远大于求的市场，国内房价泡沫要想不破也难啊！这次QE3肯定救不了中国的房地产了！
客观来说，QE3对美国的房价还是起到一定的利好支持作用的，可能这种效果不会太明显，因为QE3只是压低了美国房贷的利率，而没有解决根本的供求失衡问题。但是对中国购房者来说，指望QE3来拯救中国房价泡沫，那是不可能了：一本轮QE3的规模远不及前两轮，对国际大宗商品会有一定的支撑作用，但是对中国房地产影响微乎其微；二、目前中国无轮是经济环境、人民币汇率还是房地产局势，都不能与2008年底时同日而语，所以拿当年的事例，来推演现在，我觉得有些偏颇。三、当前国内房地产库存庞大，开发商忙于去库存，房价短时小反弹或许会有，大的逆转根本不存在。所以说本轮QE3并不能让中美两国购房者得偿所愿。
