同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。
1.抵押财产
(1)债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
①建筑物和其他土地附着物;
②建设用地使用权;
③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
④生产设备、原材料、半成品、产品;
⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器;
⑥交通运输工具;
⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
同时要掌握：
①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
②乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
③城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
(2)经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者霄以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿，但不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
【链接】企业、个体工商户、农业生产经营者以生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。
(3)以依法获准尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记的，，人民法院可以认定抵押有效。
(4)当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。(5)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
(6)按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
(7)共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
(8)已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。
【提示】如果财产先被扣押、查封，之后再设定抵押的，那么抵押行为无效;如果财产先设定抵押，之后被扣押、查封的，那么抵押行为有效。
2.抵押合同和抵押物登记
(1)抵押合同
①抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。此约定是“流押条款”，该条款无效，但是抵押合同其他条款继续有效。
【链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
②抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。
(2)抵押物登记
第一，必须进行登记的财产—抵押权自登记时设立：
①建筑物和其他土地附着物
②建设用地使用权
③招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
④正在建造的建筑物
第二，应当进行登记的财产—抵押权自合同生效时设立：
企业、个体工商户、农业生产经营者以生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第二人。
第三，可以不进行登记的财产一抵押权自合同生效时设立：
其他财产，当事人可以自愿办理抵押物登记，抵押权自抵押合同“签订之日”起生效，但不得对抗第三人。即：抵押人如在抵押期间处分抵押财产，使抵押财产为第三人所占有，抵押权人不能直接向第三人主张抵押权利。
需要注意的问题：
第一，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记记载的内容为准。【★2009年多选题】
第二，当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。
【例题6·单选题】A公司与B银行就借款事宜达成协议签订了一份书面借款合同，后又以A公司的一幢房屋作为抵押签订了抵押合同并依法办理了登记。该抵押权的设立为( )。
A.签订借款合同之日
B.签订抵押合同之日
C.取得借款之日
D.抵押物登记之日
【答案】D
【解析】本题考核抵押权的设立。当事人以法律规定的特定财产抵押，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。房屋属于该法定财产，故该抵押权于登记之日起设立。
3.抵押的效力
(1)抵押权对抵押物所生孳息的效力
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。该孳息应当先充抵收取孳息的费用。
(2)抵押权对已存在租赁权的效力
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
(3)抵押期间抵押物的转让
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
(4)抵押权转移及消灭的从属性【★2010年多选题】
抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭。
(5)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
(6)抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于
抵押物的从物。
4.抵押权的实现
(1)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
(2)抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。
(3)抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
(4)同一财产向两个以上债权人设定抵押的清偿顺序【★2009年单选题】
①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;
②抵押物已登记的先于未登记的受偿;
③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
【举倒】甲向A银行借款100万元，以自己的
设备设定了抵押，4月1日，双方按照规定向设备所在地工商部门办理了抵押物登记，之后甲又向B借款300万元，仍用自己该台设备设定了抵押，4月10日，双方按照规定向设备所在地工商部门办理了抵押物登记，甲到期不能偿还债务，设备拍卖所得价款350万元，按照规定应该先全部清偿A的100万元，剩余的250万元清偿给B。
(5)同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
【举例】A公司以其办公楼设定抵押分别向B、C、D银行各借款1000万元，三项债权的到期日均为2010年10月1日，抵押登记时间分别为4月1日、4月2日、4月3日。2010年9月20日，B银行以2800万元购得该办公楼而成为新的所有权人(A公司应将抵押物的转让价款2800万元予以提存)。如果A公司到期不偿还三个银行的贷款，则抵押物的转让价款2800万元仍应按照B、C、D的抵押权顺序进行清偿，即B银行清偿1000万元、C银行清偿1000万元、D银行清偿800万元，B银行并没有因其所有权而丧失顺序在先的抵押权。
