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1．土地级别的确定
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，确定土地的级别。
2、样本数据处理
(1)土地利用类型的划分
根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地类型分为商业、居住、工业用地等，条件具备的地方，可将商业用地分为金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商品与居民服务类等用地类型。
(2)单元土地质量指数计算
根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：
Xin=fi/n
式中：Xin——某单元土地质量指数；
fi——某单元总分值；
n——土地级别数。
(3)行业或类别资本效益折算系数的计算
分别以商业、居住、工业中某种行业类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
Kci=Crm／Cr
式中；Kci——某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数；
Crm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率；
Cr——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率。
(4)规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、居住、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：
Kcs=Crm／Cmax
式中；Kcs——某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数；
Crm——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率；
Cmax——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率。
(5)企业标准资本额的计算
Cs＝Ce×Kci×Kcs
式中：Cs——企业标准资本额；
Ce——企业实际使用的资本额；
Kci、Kcs同前
(6)合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：
Lcs＝Lce×Lps／Lpe
式中：Lcs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额；
Lce——该企业实际支出的工资额
Lps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量；
Lpe——企业实际占有的劳动力数量。
3．指标选择与样点数据归类
(1)土地收益测算指标的选择
土地收益主要是对级差收益的测算。级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
(2)样本数据归类
以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等行业归类。
(3)样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用t检验法和均值——方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
4．模型选择与系数估计
(1)选择测算模型
a．常用于级差收益测算的模型有：
Yn＝A(1+r)Xln或Yn=A(1+r)aXln
式中：Yn——第n级土地上样点每平方米土地的利润值；
A——常数;
r——利润级差系数;
Xln——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
a——待定系数。
土地质量从优到劣按等级系数l，2……n排列，土地级别指数取值为n……2，1。
a)Yn=b0+b1Xln+b2X2+b3X3
式中：Yn、Xln含义同a模型；
X2——每平方米土地上标准资金占有量；
X3——每平方米土地上标准工资占有量；
b0——常数，大于零；
b1，b2，b3——分别为土地、资本、劳动力的回归系数。
b)Yn=A(1+r)Xln×Xb22×Xb33
式中：Yn、Xln、r含义同a模型；
X2、X3、b2、b3含义同b模型；
A——常数。
c)Yn=F(Xln)+b2X2+b3X3+V
式中:Yn、Xln含义同a模型；
X2、X3、b2、b3含义同b模型；
F(Xln)——自变量Xln的未知函数，为土地带给企业的利润；
V——误差项。
b．级差收益测算模型选择方法
根据数据资料，用以下方法进行模型选择：
方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的相关数学关系及相关检验来初步确定模型的数学形式。
方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。