城镇基准地价评估的程序

城镇基准地价评估的程序如下：

1．准备工作。准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。

基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。

基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定。一些基本表格见《城镇土地估价规程》附录C(标准的附录)中的C1。

基准地价工作底图为，

大城市        1：10000—1：50 000

中等城市      1：5000—1：10000

小城市以下    l：1000—1：5000

2．资料调查与整理

3．基准地价评估。运用收益还原法等评估方法评估基准地价。

4．基准地价确定。检验修正并最终确定基准地价。

5．编制基准地价修正系数表。

6．成果验收。

城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求

1．资料和外业调查的内容

(1)土地定级成果资料：土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料。

(2)土地利用效益资料：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。

(3)地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；宗地用途、出租时间、容积率等；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；其它资料，如还原利率等。

(4)影响地价的因素资料：指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。

(5)其它资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。

2．资料和外业调查要求：

(1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；

(2)调查以土地级或均质地域为单位进行；

(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查；

(4)样本要有代表性；

(5)样本分布要均匀；

(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个；

(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；

(8)土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；

(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；

(10)调查资料必须填入相应的调查表格。