3COME考试频道整理土地估价改错报告（二、三、四部分）

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至状况略。
2．土地权利状况：估价对象土地所有权属于国家，原为×××房地产开发公司于1999年11月以出让方式取得。该公司由于经营管理不善，两年内未进行任何开发活动，由政府收回该宗用地土地使用权，并组织拍卖，拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日，该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。
3．建筑物和地上附着物状况：待估宗地上规划建筑物总面积1 5000m。，为框架结构，规划容积率1.5，建筑密度20％，1～3层为商场，4～11层为住宅，商场住宅各层建筑面积均相等。商场、住宅建筑面积分别为6000m2、9000m2。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象的区域因素主要有：区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。
1．区域位置(略)
2．交通条件
估价对象所处区域内有市区主干道××路、××路纵横分布、道路通畅，路网密度适中，交通较为便利。
3．基础设施状况
供水：水资源丰富，水质优良。与城市管网相连，可向用户提供标准自来水；
排水：排水体制为雨水、污水分流制；
供电：市区内变电站供给，保证率较高；
通讯：电信电网覆盖该区域；
供热：一般由区域内自备锅炉供热。
4．环境质量
估价对象所处区域地质状况较好，无不良地质现象；有一定大气、噪声污染，无明显水污染。
5．未来规划
按照××市城市总体规划，该区域内对用地情况无具体限制。
6．产业集聚度(略)
(三)个别因素(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1．替代原则
2．需求与供给原则
3．变动原则
4．协调原则
5．综合分析原则
6．多种方法相结合的原则
二、估价方法与估价过程
1．估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，故确定采用基准地价系数修正法和假设开发法测算地价。然后将两种方法测算结果进行综合调整，从而得到估价对象地价。
2．估价过程
(1)用基准地价系数修正法测算地价
1)基准地价及基准地价系数修正法简介(略)。
2)《×x市城区土地定级估价报告》成果介绍：
①基准地价评估基准日：2000年10月31日
②土地使用年期：商住综合用地法定最高出让年期50年。
③土地开发程度：××市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。调查分析基准地价基础设施状况为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)，红线内场地平整。
④容积率：××市商业、住宅用地基准地价是指容积率分别为3、1.5的级别平均地价。
3)估价对象处于三级地内，商业用地三级地基准地价4500元／m2，住宅用地三级地基准地价3600元／m2，根据估价对象的具体情况，确定采用商业用地三级地基准地价4500元／m2、住宅用的三级地基准地价3600元／m2，作为测算用基准地价。

4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。
①在评估中，根据《××市城区土地定级估价报告》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：a、商业用地：商服繁华度(距市级商服中心距离、距区级商服中心距离、商服中心功能齐备度)、交通条件(道路类型、公交便捷度、距火车站距离、距汽车站距离)、人口状况、规划限制、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)。b、住宅：公共设施状况(距中学、小学、医院、农贸市场距离)、交通条件(道路类型、公交便捷度)、环境条件(大气、水、噪声、地质条件、人文环境)、商服繁华度(距市级商服中心距离)、规划限制、人口密度、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)等，并进行了期日、使用年期等项修正。
②根据影响估价对象地价的因素条件分析，分别确定商业、住宅各因素条件说明、优劣度及修正系数如下表：具体表格(略)。
5)确定宗地地价评估的修正系数k
k=∑ki
i=1
式中k——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(％)；
ki——宗地第i个因素条件下修正幅度(％)；
n——修正因素个数，根据修正系数表可得k1=18.24％、k2=15.2％。
6)确定土地使用年期修正系数y
估价对象土地使用年限设定为50年，与基准地价内涵确定的土地使用年限(商业40年、住宅70年)不一致，故应作修正。
依据公式 y=[1-(1／(1 r)m)]／[1一(1／(1 r)n)]
式中 y——宗地使用年期修正系数；
m——委估宗地可使用年期；
n——基准地价内涵确定的土地使用年期；
r——土地还原利率9％。
确定年期修正系数分别为y1=1.0190、y2=0.9889。
7)确定期日修正系数t
依据有关部门提供数据，当地1999年1～12月份，商业用的土地市场价格平均每月上涨1%，住宅用地平均每月上涨o．5%；2000年1月～2002年3月份商业、住宅平均每月上涨幅度分别为0.5％、0.4％。
8)计算估价对象宗地地价
地价p1一p×(1 k)x y1×t=4500×(1 18.24％)×1．0190×(1 o.5％)17
=5901.7元／m2
p2=p×(1 k)×y2×t=3600×(1 15.2％)×0.9889×(1 o.4％)17
=4389.2元／m2
采用面积加权计算估价对象地价
=(5901.7×4000 4389×6000)／10000=4994.2元／m2
(2)用假设开发法测算地价
假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
1)预计建设日期：预计共需3年，即2005年3月建成。
2)确定开发完成后的房地产开发总价值。
估计建造完成后，住宅楼即全部出售，商业楼采取租赁经营的方式，预计住宅楼的平均售价是3500元／m2，商业楼租金水平为250元／月·m2。商业楼出租总费用为年租金的40%，当地土地还原利率为7%，综合还原利率为9％，银行一年期贷款利率为10%，贴现率为12%。
则楼价一9000×3500／(1 10％)。 250×12×6000×(1—40％)／9％
×[1—1／(1 9％)47.7]／(1 10％)2
一4192.65 14033.17=18225.82万元
3)估算开发费用及不可预见费
当地建筑市场此类建筑物建安造价一般为3000元／m2，专业费为建安造价的6%，则开发费用=3000×15000×(1 6％)=4770万元
根据待估对象的实际情况及该区域同类建设项目的一般情况，按建安造价的5％计，则不可预见费为238．5万元。
4)开发利润
开发商的合理利润以预付总资本(地价、建筑造价、专业费)的一定比例计算，取房地产开发年投资利润率为25％。
设所求地价为p，则
利润一(地价 建安造价 专业费)×25％
=(p 4770)×25％=1192.5 0.25p
5)估算投资利息
利息=p×[(1 10％)3-1] (建安费用 专业费)×[(1 10％)3/2-1]
=0.331p 733.10万元。
6)估算销售费用
销售费用指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，以房地产总价的一定比例计算。
销售费用=销售价格×3％=18225.82x 3％=546.77万元
7)计算地价
p=售价-建安造价-专业费-不可预见费-利息-利润-销售费用
=18225.82-4770-238.5-0.331p-733.10-1192.5-o.25p-546.77
地价=6796.29万元／10000=6796.3元／m2
三、地价确定
本着上述原则，在认真分析资料的基础上，采用上述的评估方法，经过测算分析，同时考虑到该市同类地区的地价水平，取两种方法所得地价的算术平均值作为最终结果，即(4994.2 6796.3)／2=5895元／m2。则××房地产开发公司委托评估的综合用地在2002年3月30日、宗地红线外六通，红线内场地平整等条件下，总地价为5895万元(伍仟捌佰玖拾伍万元整)。单位面积地价为5895元／m2。

第四部分附 件
附件一：待估宗地《国有土地使用证》复印件
附件二：待估宗地现状利用照片复印件
附件三：估价机构营业执照复印件
附件四：土地评估机构注册证书复印件
附件五：土地估价师资格证书复印件