考试辅导:房地产开发与经营管理3

第四十四章 房地产经营与管理
第一节 房地产经营概述
一、房地产经营的概念
是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的转让、出让等按照价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。
二、房地产经营的作用和意义
房地产经营的作用和意义体现在以下几个方面：
1.使土地成为商品并流动起来，实现了土地应有的价值，优化了土地利用。
2.实现房屋价值，加快资金回笼
3.在积累中扩大房屋再生产
4.为房屋的使用服务，保证房屋使用价值的实现
三、房地产经营的经济形式和经营方式 来源：m
（一） 我国房地产经营的经济形式
1.国营
2.集体经营
3.个体经营
4.合资、合作和集团经营
5.涉外经营
（二）我国房地产经营的几种方式
包括出售、出租、信托代管、房屋互换和以房入股经营的工商服务业。
第二节 房地产经营风险及决策
一、房地产经营风险
（一）房地产经营风险的概念
风险是发生不确定性事故的可能性，也就是造成损失的可能性。
（二）经营风险分类
房地产经营风险按影响程度可以分为总体风险和个别风险。个别风险包括经营风险、财务风险和人事风险等。
1.政治风险
是指由于未能够预期政治事件的发生或变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产企业带来损失的可能性。
2.经济风险
是指房地产开发经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产开发经营企业的实际收益和预测收益发生背离，有蒙受损失的可能性。
3.金融风险
是指由于金融业各种经济杠杆发生变动，给房地产开发经营带来损失的可能性。
4.自然界和人类冲突的意外风险
自然界的意外风险有水灾、地震、台风等，它们对房地产价值的破坏往往范围广、突如其来、难以预料。
5.个别风险
是指由于某个房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因而给房地产企业带来损失的可能性。
（三）对待风险的态度及其策略
1. 对待风险的态度
对待风险的态度有三种类型：回避风险型、追逐风险型和中间型。
2. 对待风险的策略
包括风险回避策略、风险抑制策略、风险自留策略、风险转移策略、风险组合策略。

二、房地产经营决策
（一） 经营决策的内容和分类
1.经营决策的内容
包括两个方面的内容：经营分析和决策。
2.经营决策的分类
可以按照不同的标准进行各种分类，最常见的有：战略决策和战术决策、程序化决策和非程序化决策、确定型决策与不确定性决策、风险型决策和竞争型决策等。
（二） 经营决策的方法来源：m
1. 确定型决策
2. 风险型决策
风险型决策是指不能肯定某些情况是否出现，但能够判断各种情况出现的可能，即概率条件下能够进行的决策。
3. 不确定型决策
第三节 房地产出售与出租经营
一、出售经营
（一） 房屋出售的形式
1. 广告
2. 派员销售
3. 召开新闻发布会
（二）房屋出售价格
1.商品房的市场成本
2.商品房价格中的流通费用
3.税金部分
4.利润
（三）房屋出售程序
二、出租经营
（一） 出租方式
出租方式包括短期出租、长期出租和无限期出租等三种类型。
（二） 出租价格
房地产出租价格主要有四种形式：半成本租金、成本租金、商品租金和市场租金。
（三） 出租程序
第四节 房地产经营管理
一、房地产经营管理概述
（一） 房地产经营管理的内涵与目的
房地产经营管理是指房地产经营单位、企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产在开发及售后服务等各项经营和产业管理获得的总称。
（二） 房地产经营管理的体制
目前房地产经营单位的管理体制主要有以下几种方式：
1.直管体制
2.自管体制
3.托管体制
4.代管体制
5.物业管理体制

二、房地产产业管理
（一） 房地产产业管理的含义
是指房地产经营单位对其所拥有的房屋和土地及其附属物等各项产业所进行的管理。
（二） 房地产产业管理的内容
1. 建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理。
2. 建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理
（三）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理
（四）建立房地产使用检查制度，搞好房地产产业的保护管理
（五）建立房地产产业保管制度，搞好房地产产业档案管理
三、物业管理
（一） 物业管理的概念
物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。包括房屋的保养、维修，住宅小区的清洁、绿化、管理等。
（二） 物业管理的类型
主要有两种类型：
1. 委托服务型物业管理
2. 自主经营型物业管理
（三）物业管理的策略和原则
第四十五章 房地产中介
第一节 概述
一、起源与发展
二、定义和特点
第二节 房地产咨询
一、业务范围
（一） 信息收集
（二） 信息的选择与鉴别
（三） 信息加工
二、咨询服务与代理
（一） 收集和掌握项目有关详细资料
（二） 科学分析资料
（三） 编制可行性研究报告心
三、房地产信息咨询服务业的发展
第三节 房地产评估
一、房地产评估的作用
二、房地产评估的原则和方法
三、房地产评估制度
第四节 房地产经纪
一、房地产经纪人
二、行业特点
三、房地产经纪业务空间
四、房地产经纪人的义务