案例与报告
第一部分土地估价业务的工作程序
1、土地估价业务受理
2、确定土地估价事项
⑴确定估价对象(范围、权利状况、土地利用状况、权属证明材料)
⑵明确估价目的、估价期日(不同的估价目的决定了估价报告的用途)
⑶界定土地价格定义(土地的用途、权利状况、开发程度、基准日、土地使用年期、规划的限定条件、价格类型)
3、土地估价资料收集
⑴证件资料的收集
⑵文字资料的收集
⑶图件资料的收集
⑷影像资料的收集
⑸土地交易资料的收集(应当成为估价人员的日常工作)
4、土地估价现场调查
⑴现场调查的目的
⑵现场调查的内容(查证核实、土地实体状况查勘、周边环境状况察堪)
⑶现场调查的方法(踏勘、问讯、核实权证资料的要素)
⑷现场调查资料(现场调查表、待估宗地现状照片)
5、土地估价分析和估价方法选择
⑴对待估宗地的权利状况进行分析(什么样的权利对应什么样的价格)
⑵土地估价适用原则分析
⑶根据待估宗地自身的特点选择合适的估价方法
⑷土地市场分析
⑸地价影响因素的分析
⑹土地估价方法的综合运用、土地估价结果的确定
6、土地估价报告撰写
⑴土地估价报告的作用(描述估价对象、记述估价过程、反映股价成果、履行委托合同)
⑵土地估价报告的构成(土地估价报告、土地估价技术报告)
⑶土地估价报告的格式
⑷土地估价报告的归档和档案管理
7、土地估价报告审核
⑴土地估价报告审核的目的
⑵土地估价报告的质量
土地估价报告的合法性的内涵及界定
土地估价报告的合理性的内涵与判断
土地估价报告的规范性与个性的处理
⑶土地估价报告审核的内容
估价人员资格
估价所依据资料的质量
估价假定前提和限制条件
市场分析
估价技术路线、方法选择及运用
地价确定的理由
估价结果
估价报告的逻辑性
⑷土地估价报告审核的方法
⑸土地估价报告的评价
第二部分案例分析
案例分析题主要考察应试者对土地估价基本理论、方法及有关土地估价的法律法规的理解、掌握和实际应用情况。
答题要点：
1、认真读题面(不要让题目中给出的多余条件影响到分析过程)
2、认真理解题意，要针对提问回答(多余的回答浪费时间，不多得分)
3、回答问题时要将答案要点条理化，使人一目了然。
4、案例分析题需要计算的，要分步列出计算公式，给出分步计算结果。
案例分析例题：
1、2002年试题
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地a为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地b为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地c为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地d为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地巳闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0~3.5。请根据以上情况，回答下列问题:
1.市土地收购储备中心在对宗地a进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;
2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;
3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地c时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问:如何确定补偿价格?
4.根据法律规定，对宗地d应如何处置，并说明法律依据;
5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;
6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格送行评估，请问:
(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;
(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
答案：
1.答题要点
该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：
（1）由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2.答题要点
(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3.答题要点
对宗地c应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
(1)土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4.答题要点
对于宗地d应由政府无偿收回，因为：
根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
5.答题要点
作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：
招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6.答题要点
(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：
a.确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等；
b.拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等；
c.资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等；
d.相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析；
e.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格；
f.试算价格调整，确定最后估价结果；
g.撰写土地估价报告书；
h.将土地估价报告提交给委托方。
(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括：
1）收益还原法应收集以下资料：
a.开发后的房地产出租收益；
b.房地产出租费用及有关税费等；
c.房屋重置成本；
d.土地还原率、房屋还原率等参数；
e.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2）市场比较法应收集以下资料：
a.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例；
b.土地还原率等参数；
c.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
3）基准地价系数修正法应收集以下资料：
a.当地基准地价及修正体系；
b.待估宗地所在土地级别；
c.土地还原率等参数；
d.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
4）剩余法应收集以下资料：
a.开发后的不动产市场售价；
b.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用；
c.土地还原率、年贷款利率等参数；
d.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2、2000年试题
案例综合分析
三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地a和b进行评估。a宗地为商业用地;b宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题:
l.a宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。(8分)
2.b宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例。
请问:(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(8分)
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?(8分)
3.根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式:对a宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;对b宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。(10分)
4.股份有限公司成立以后，由于城市的发展，b宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1。5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
请问:(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(8分)
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。(18分)
例题答案
1.答题要点
(1)简单算术平均法。
(2)加权平均法。
(3)直接取市场比较法的评估结果。
(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。
2.答题要点
(1)收集的资料包括：
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；④土地出让金或土地增值收益资料；⑤国家或当地市场的利率水平；⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
(2)基本步骤：
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；②确定土地开发费；③计算利息；④计算土地开发利润；⑤计算土地增值收益；⑥计算有限年期土地使用权价格。
3.答题要点
(1)不同点：
①a宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；②b宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：
a宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。
b宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。
4.答题要点
(1)办理的手续：
①股份公司持处置文件办理变更登记手续；②办理有关规划变更、审批手续；③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；④办理补交土地出让金的手续；⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
(2)评估方法选择、估价思路及程序：
可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。
估价思路：(略)。
市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。
收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益；⑥计算土地价格。
基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。
剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。
路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。
第三部分报告判读
报告判读过程中最好是分为快速浏览和仔细查错两个阶段。应试中应在较短的时间内快速的浏览整份估价报告，寻找报告中的结构性错误和主要内容是否缺少；仔细查错应重点集中在技术过程部分，主要是方法选择是否正确、基本评估方法的运用等技术性问题。
估价报告判读中，一般会使用土地估价技术报告，下面以土地估价技术报告为基础分析报告审核要点。
一、报告审核的要点
1、报告是否符合规范格式的要求。
将土地估价报告和土地估价技术报告的规范格式背熟。不仅要熟记报告格式的总体框架和组成部分，还要熟练掌握对报告每一部分的具体要求。对报告进行审核时对不符合报告格式的以及不符合报告格式中每一部分要求的，迅速发现错误并能说明原因。
⑴审核报告在结构上是否符合规范格式的要求
⑵报告中的内容是否符合报告格式中对每一部分要求
2、报告的内容是否齐全。
⑴估价师签字、土地估价机构负责人签字
⑵估价师资格证号
⑶地价定义
⑷估价依据中的各要素是否齐全
⑸估价对象概况(土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况)
⑹影响地价的因素说明(一般因素、区域因素、个别因素)
⑹需要特殊说明的事项
⑺附件资料(区域位置示意图、估价对象照片、产权证件资料、机构资格证书、估价师资格证书、委托方的身份证明等)
3、报告中各项描述是否清楚、准确。
⑴估价依据(法律法规，技术规程，委托方提供的资料，估价方掌握的有关资料，估价人员实地勘察、调查所获取的资料)
⑵地价定义(期日、年期、用途、开发程度、权利状况、规划限制指标、价格类型等)
⑶需要特殊说明的事项
⑷估价对象描述
土地登记状况（登记要素）
土地权利状况(所有权、使用权、他项权力)
土地利用状况(建筑物、用途、规划指标)
⑸地价影响因素分析
一般因素
区域因素
个别因素
4、具体的测算过程中存在的错误
⑴估价原则（预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则）J[U8 4fN5W?&ZRHY(本 文来 源于 3COME考试频道工程考试土地估价师 htTP://WWw.reader8.net/exam/]J[U8 4fN5W?&ZRHY
⑵方法的选择(市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法)
⑶市场比较法(案例的选择、案例的修正、因素的选择、指数的确定、案例修正价格的计算、比准价格的确定)
⑷收益还原法(租金水平的确定、总收益的确定、总费用的确定、还原利率的确定、土地纯收益的确定、按照设定的土地使用年限测算土地价格)
⑸成本逼近法(成本逼近法的公式、土地取得费、税费、土地开发费、利息、利润、土地增值)
⑹剩余法(开发不动产价值、开发成本、开发商合理利润)
⑺基准地价系数修正法(基准地价内涵、基准地价条件说明表、基准地价修正系数表、期日修正、年期修正、开发程度修正)
二、估价报告判读案例
1、2002年试题
第一部总述
一、估价项目名称
w企业改制上市所涉及的土地价格评估(a省b县)
二、委托估价方
w企业
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
w企业拟迸行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革申划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，w企业特委托c土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国房地产管理法》
(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)
(4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)
(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
（6）当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定
(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料
(8)委托方提供的有关资料
六、估价基准日
二00-年十二月三十一日
七、估价日期
二00二年七月二十日至二00二年九月二十日
八、地价定义
待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)使用说明
(1)本报告评估价格仅为w企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
（2）待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。
(3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
(5)本评估报告由c土地估价机构负责解释。
十、土地估价师签字
姓名估价师资格证书号
十一、土地估价机构
土地估价机构负责人签字:(土地估价机构公章)
二00二年九月二十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
待估宗地位于b县光明路××号，土地面积2200.8平方米，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表2-1。
表2-1 国有划拨土地使用权状况一览表
宗地
编号
估价期日的土地使用者
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
用途
面积
平方米
地号
他项权利状况
1
w企业
库房
**国用（1999）字第**号
b县光明路**号
工业
2200.8
无
合计
2200.8
2.土地权利状况
待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为w企业，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。
3.土地利用状况
待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59平方米，建筑容积率为1.2。
二、地价影晌因素分析
(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
(略)
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润)×土地增值收益
1.土地取得费及有关税费
根据《a省土地管理法实施条例》及b县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。[ OZ? ;u@Fz$ vC\H8 ( 3COME考试频道 工程考试土地估价师 )[ OZ? ;u@Fz$ vC\H8hTTp://wWw.reader8.net/exam/
(1)征地费:通过调查，依据b县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0~3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。
(2)有关税费:由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据a省及b县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。
(3)土地管理费:根据a省关于征收土地管理费有关规定:土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。
上述三项合计，土地取得费为58.1元/平方米。
2.土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外三通(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域三通一平的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/平方米。
3.投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则
投资利息＝(土地取得费及有关税费 土地开发费)×开发周期×5.85%
＝(58.1 50)×l×5.85%=6.32(元/平方米)
4.投资利润
调查近期b县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则:
投资利润＝(土地取得费及有关税费 土地开发费 投资利息)×开发周期×12%
＝(58.1 50 6.32)×l×12%=13.7(元/平方米)
5.计算土地增值收益(土地所有权收益)
根据b县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及b县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益＝(征地费及有关税费 土地开发费 投资利润)×10%
＝(58.1 50 13.7)×30%＝36.5(元/平方米)
6.计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格＝58.1 50 6.32 13.7 36.5
＝164.6(元/平方米)
(二)基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于b县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《b县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下:
宗地地价＝待估宗地所在区域基准地价×al×a2×a3×a4×a5
al——区域条件修正系数
a2——容积率修正系数
a3——土地使用权年期修正系数
a4——基础设施开发程度修正系数
a5——期日修正系数
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下:
1.确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于b县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2.确定区域条件修正系数(al)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3.确定容积率修正系数(a2)
待估宗地面积为2200.8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1.16。
表3-1 容积率修正系数表
容积率
<1.0
2
3
4
5
>5
容积率修正系数
1.0
1.8
2.4
3.2
3.5
4
4.确定土地使用权年限修正系数(a3)
待估宗地是w企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式:
a3二[1-1/(1 8%)35.67]/[1-1/(1 8%)40]
＝0.948017/0.995426＝0.95237
5.确定基础设施开发程度修正系数(a4)
根据比次评估设定待估宗地的开发程度，参照《b县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。
6.期日修正系数
《b县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经a省国土管理局审核验收后开始使用的，调查b县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数a5=1.05。
7.确定待估宗地的土地价格
根据公式:
宗地地价＝基准地价×al×a2×a3×a4×a5
＝15o×l.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地价的确定
1.地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:
成本逼近法:164.6元/平方米
基准地价系数修正法:185.2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果
的加权平均值来确定最终结果:
待估宗地的土地价格＝185.2×0.7＋164.6×0.2＝162.6(元/平方米)
2.估价结果
待估宗地土地面积：2200.8平方米
单位面积地价：162.6元/平方米
总地价：35.785万元
第四部分附件
1.委托估价函
2.待估宗地区域位置图
3.委托方营业执照复印件
4.估价机构营业执照复印件
5.土地估价师证书复印件
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1.估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。
3.估价依据缺乏土地估价技术规程。
4.地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。
5，使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
6.“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。
7.缺少土地估价师签字栏。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
8.估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。
第三部分土地估价
9.成本逼近法的计算公式有误。
10.成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
11.成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期×5.85％＋土地开发费×开发周期×1／2×5.85％。
12.投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。
13.计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。
14.增值收益率有打印错误。
15.成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。
16.基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。
17.基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.0。
18.基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。
19.基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。
20.基准地价系数修正法计算结果有误。
21.地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。
22.地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。
23.估价结果中，总地价没有大写。
24.缺少土地估价结果一览表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。
26.缺少估价对象的照片资料。
2、2000年试题
土地估价报告改错
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《申华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。
(6)××省关于土地管理的法律、法规。
(7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内五通一平、场外六通一平状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。
八、估价期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为:
委估土地面积:595.58平方米
单位面积地价:4485.25元/平方米
总地价:2671325元
大写:(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
二000年一月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58平方米，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。
2.土地权利状况
估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3.建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1.最有效使用原则(略)
2.贡献原则(略)
3.变动原则(略)
4.合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
(二)估价过程
1.收益还原法
(l)计算估价对象总楼价:
计算公式为:
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:p为总楼价。
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。
r为综合还原率。
n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
(2)确定客观租金:
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例；
根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)
②影响租金因素修正(略)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格a=243.60元/平方米
比准价格b=233.40元/平方米
比准价格c=249.09元/平方米
取比准价格a、比准价格b、比准价格c的算术平均数作为估价对象的客观租金，即:
客观租金＝(243.60 233.40 240.09)÷3＝242。03元/平方米
(3)计算房地总收益:
年总收益＝2914.5o×0.8×242.03＝564317.15元
(4)计算年总费用
①管理费:
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②维修费:
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914.50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914.50×700×1／60＝34002.50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失＝564317.15÷12÷2＝23513.21元
年总费用＝① ② ③ ④ ⑤＝118308.22元
(5)房地年纯收益：
房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用
＝564317.15—118308.22＝446008.93元
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。
(7)计算总楼价：
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008.93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900.39元
(8)房屋现值
房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914.50×700×75％＝1530112元
(9)总地价
总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900.39—1530112＝2868788.39元
2.市场比较法
(1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
基本情况
估价对象
实例a
实例b
实例c
交易方式
买卖
买卖
买卖
买卖
交易时间
1999年12月
1999年3月
1998年9月
1999年12月
交易价格(万元)
310
260
275
交易情况
正常
正常
正常
正常
土地使用年期
40年
40年
40年
40年
土地用途
商业
商业
商业
商业
用地面积(平方米)
651.67
496
385
442
容积率
4.90
4.75
4.8
4.9
建筑面积(平方米)
2914.5
2356
1848
2187.9
重置单价(元/平方米)
680
580
600
580
成新率（%）
75
80
75
70
(2)房屋占地地价计算
①房屋现值计算：
房屋现值＝房屋重置价×成新率
实例a房屋现值＝580×2356×80％＝1093184元
实例b房屋现值＝600×1848×75％＝831600元
实例c房屋现值＝580×2187.90×70％＝888287.40元
②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5％，则：
单位地价＝(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积
实例a单位面积地价＝(3100000—1093184—3100000×8.5％)／496
＝3514.75元／平方米
实例b单位面积地价＝(2600000—831600—2600000×8.5％)／385
＝4019.22元／平方米
实例c单位面积地价＝(2750000—888287.40—2750000×8.5％)／442
＝3683.17元／平方米3RV g_NtCL XH$ R(此_资_料_转_贴_于_学_习_网_工程考试_土地估价师]hTtP://wWw.reader8.net/exam/3RV g_NtCL XH$ R
③比较因素条件指数：
分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：
比较因素
估价对象
实例a
实例b
实例c
地价指数
110
105
100
108
商业繁华程度
100
94
100
96
交通条件
100
97
100
101
临街宽度
100
98
96
95
临街深度
100
103
108
100
④因素修正系数
根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：
比较因素
实例a
实例b
实例c
地价指数
110/105
110/100
110/108
商业繁华程度
100/94
100/100
100/96
交通条件
100/97
100/100
100/101
临街宽度
100/98
100/96
100/95
临街深度
100/103
100/108
100/100
⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则
比准价格a＝3514.75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103
＝4000.69元/平方米
比准价格b＝4019.22×ll0／100×100／100×100／100×100／96×100／108
＝4264.22元／平方米
比准价格c＝4072.63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100
＝4072.63元／平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元／平方米。
三、地价的确定
估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价＝4816.80×0.4＋4264.22×0.6＝4485.25元／平方米
楼面地价＝4485.25÷4.9＝915.36元／平方米
总地价＝4485.25×595.58＝2671325元(取整)
第四部分附录
1.估价对象《国有土地使用证》
2.估价对象宗地图
3.估价机构《土地估价机构资质证书》
4.土地估价师资格证书
5.估价对象照片
6.委托估价协议书
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1.估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2.估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3.估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
4.估价结果中，缺少楼面地价。
5.缺少《估价结果一览表》。
6.需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
7.土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
8.土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9.建筑物状况描述不详。
10.地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分土地估价
11.估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12.未说明估价方法选择的依据。
13.收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
14.未说明客观租金计算方法的选择依据。
15.折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。
16.出租总费用中漏计税费项目。
17.未说明综合还原率确定的过程及依据。
18.总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19.收益还原法估价结果无单位地价。
20.市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
21.市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。
22.比较因素中还应有容积率等的修正。
23.未说明地价指数的来源依据。
24.估价对象与比较实例c的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。
25.未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26.地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的
是加权平均数。
27.地价的确定中，估价结果无大写。
第四部分附录
28.缺少估价对象房屋产权证。
29.缺少估价对象位置示意图。
30.缺少估价机构工商营业执照。
31.报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较.
2006年土地估价师考试命题原则及题型分布情况
一、2006年土地估价师考试命题的过程
1、试题的征集
2005年在全国范围内广泛的征集试题。土地管理工作人员、高校老师、中介机构等。
2、试题的初选
由中国土地估价师协会考务部组织人员对试题进行初选。
3、配题和编题
由中国土地估价师协会考务部组织人员进行配题，题目不足的组织编题。经过初审、二审后修改定稿。
二、命题的原则
1、适法性原则：近期有关土地方面的法律法规出台的比较多，要求题目符合现行的法律法规。
2、合纲性原则：在出题、配题、审题的过程中都要求考题的内容完全在《考试大纲》规定的范围内。
3、普适性原则：具有地方特色的规定和操作方式不会作为正确答案出现。全国通用的规定和操作方式才正确。
4、专业性原则：考试中突出土地评估的专业考核，大量的命题是针对土地评估业务的。考试中也增加了土地估价实务基础一门。
5、无争议性原则：对于理论上说不清楚的试题，在考试中不会出现，确保答案的准确性和无争议性。
三、配题的情况
1、基本原则：题量适中，要点均匀，难易程度匹配。
2、配题过程中难以程度的把握：
a：与《考试大纲》对应的：要求掌握的占60%；要求熟悉的占30%；要求了解的占10%。
b：与难易程度对应的：较难的占20%；适中的占60%；较容易的占20%。
四、各科考试内容与《考试大纲》对应关系
1、土地管理基础与法规
第一部分土地基础知识；第二部分土地管理；附录中的法律法规部分。
2、土地估价理论方法
第三部分地价理论；第四部分土地估价方法；第十二部分地上附着物及其他资产评估；附录中的技术规程和标准部分。
3、土地估计实务基础
第四部分土地估价方法；第五部分土地估价实务；第十三部分土地估价行业管理；附录中的技术规程和标准部分。
4、土地估价案例与报告
第五部分土地估价实务；第十三部分土地估价行业管理；附录中的技术规程和标准部分。
5、土地估价相关知识
第六部分土地及相关税收；第七部分金融；第八部分会计与统计；第九部分土地与房屋测量；第十部分城市经济与城市规划；第十一部分地产开发与工程造价。
五、题型
1、判断题知识类40%应用类60%
2、单项选择题知识类50%应用类50%
3、多向选择题知识类60%应用类40%
4、情景题
给出一个案例的片断，要求结合案例的情景队提出的问题进行回答。可能有选择题、判断题、计算题
5、计算题单项计算占20%、原理运用占30%、综合计算占50%。
计算题解答时要在试卷上体现计算的思路、步骤、公式、参数的设定、分级计算结果，同时要注意运算单位的统一。
6、案例分析
给出一个相对完整的评估案例。结合现行的法律法规相、产权关系的认定、技术规程和标准的要求出具问答、选择、计算、判断题。
7、报告判读
主要考察考生三个方面的知识。其一会不会完成报告；其二对于报告规范格式的掌握；其三结合相关知识找出报告中的错误。
一般从几个方面查找错误：报告的文字表达、各项参数确定的依据、基本计算公式、地价的设定、计算结果的正确与否、政策法规的应用。
六、题型的分布
1、土地管理基础与法规(100分60分钟)
70-80个题目。题型为判断、单选、多选、情景。
2、土地估价理论方法(120分90分钟)
90个题目左右。题型为判断、单选、多选、情景。
3、土地估计实务基础(160分150分钟)
90个题目左右。题型为单选、多选、情景、计算。
4、土地估价案例与报告(160分150分钟)
几个大题。题型为案例分析、报告判读。
5、土地估价相关知识(160分150分钟)
120-130个题目左右。题型为判断、单选、多选、情景。
