2008年房地产估价师考前模拟试题（一）
1、假设开发法是以（ ）原理为理论依据。
a、收益递增原理
b、均衡原理
c、预期原理
d、未来趋势原理
2、一下对假设开发适用条件表述最为准确的是（ ）。
a、新开发房地产项目
b、用于出售用途的房地产项目
c、具有投资开发或者再开发潜力的房地产
d、用于投资或者再开发的房地产
3、评估某宗房地产开发用地2005年10月16日的价值，要将在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需要将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价为（ ）万元。
a、2526
b、2241
c、2135
d、2985
4、某银行存款的计息方式为单利，假设其存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则5年期的年利率应大于（ ）%。
a、2.50
b、2.35
c、2.38
d、3.25
5、某在建工程土地使用年限为40年，自取得土地使用权之日期开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需要1.5年，报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房价为（ ）万元。
a、4023.04
b、4074.10
c、4768.50
d、5652.09
6、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。
a、待开发房地产开发建设开始时的具体日期
b、待开发房地产建设发包日期
c、取得待开发房地产的日期
d、房地产开发完成并投入使用的日期
7、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。
a、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
b、运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
c、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
d、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
8、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为28507元／m2，若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
a、766
b、791
c、913
d、1046
多项选择题
1、在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（ ）。
a、房地产具有开发或者再开发的潜力
b、将预期远离作为理论依据
c、正确判断了房地产的最佳开发方式
d、正确量化了已经获得的收益和风险
e、正确预测了未来开发完成后的房地产价值
2、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。
a、可接受性
b、保值增值性
c、现实社会需要程度
d、未来发展趋势
e、固定性
判断题
1、假设开发法主要估价新建房地产的价值。
2、假设开发法的本质是求土地、在建工程、旧房改造的剩余价值的方法。
3、确定开发方案必须满足合法化原则及最高最佳使用原则。
4、假设开发法所计算的各种必要及合理的费用（成本）与成本法一样，所有两者本质上没有不同。
5、如果房地产市场越稳定，假设开发法估价结果越可靠。
6、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
参考答案：
一、单项选择题
1、c2、c3、c4、b5、b6、c7、c8、d
二、多项选择题
1、ce2、acd
三、判断题
1、错2、对3、对4、错5、对6、错
案例分析题：
1、某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2006年3月1日的收益价格。
2、某宾馆总建筑面积15000m2，一层建筑面积2500m2，其中500m2为宾馆大堂，2000m2出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间（建筑面积10000m2），会议室4间（建筑面积400m2），自用办公室5间（建筑面积300m2）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为400元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次1000元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。
2008年房地产估价师练习题之计算题答案：
1、解：
该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：
a1＝98万元
a2＝100万元
a3＝103万元
a＝105万元
y＝9%
n=39－4＝35年
t=3年
将上述数字带入公式中计算如下：
万元。
2、解：
（1）计算一层餐厅和购物场所的价格：
2×2000＝4000万元
（2）计算宾馆客房年总收益：
0.04×250×365×（1－30%）＝2555万元
（3）计算宾馆会议室年总收益：
0.1×20×4×12＝96万元
（4）计算宾馆年总费用：
2555×40%=1022万元
（5）计算宾馆自营部分年净收益：
2555＋96－1022＝1629万元
（6）计算宾馆自营部分的价格
（7）该宾馆的正常价格
4000＋20362.5＝24362.5万元
