第三章 房地产价格和价值
第四节 房地产价格和价值的种类
一、价值、使用价值和交换价值
在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值。其中，使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用;交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此，交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值;在房地产估价中通常所讲的价值，也是指交换价值。
任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需 要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它我们就不能存活，但通常情况下它没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、完损程度、产权等进行“ 鉴定”, 因为这些影响着房地产交换价值的大小。
二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
(一) 成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场行情的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：
(1)卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖一些钱，卖者出售房地产时总有一个所愿意接受的最低价格(简称最低卖价)，买者的出价必须高于这个最低价格他才愿意出售，其心态是在此价格之上越高越好。
(2)买价也可称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付一些钱，买者购买房地产时总有一个所愿意支付的最高价格(简称最高买价), 卖者的要价必须低于这个最高价格他才愿意购买，其心态是在此价格之下越低越好。
(3)卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为：
最高买价≥成交价≥最低卖价
在图3-7(a)中，因为最高买价低于最低卖价，所以交易不能成功。在图3-7 (b) 中，因为最高买价高于最低卖价，所以交易可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。卖者和买者通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端(但通常不成功)。实际的成交价将落在这一区间的某个位置，至于是刚好为最低卖价或最高买价还是在它们之间，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺。没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响;反之，则为非正常成交价格。
严格地说，正常成交价格的形成条件有以下7个：①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格都没有控制的力量，没有显著的影响力。④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。⑤理性且自私的经济行为。这又被称为“经济人假定” 。其含义有二，即“人是理性的，也是自私的” 。具体在交易中，指交易双方均是谨慎的，价格不受任何一方感情冲动的影响;卖者总想多卖一些钱，买者总想少付一些钱。⑥买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者都充分了解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。⑦适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者或卖者，而不是急于出售或急于购买。
成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易(或出让)房地产的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易(或出让)房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。
从目前土地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标价格，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制地价的作用，但投标内容仅为投标价格的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于土地使用权由谁获得完全根据出价的高低确定，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。
(三)、理论价格
理论价格是在经济学假设的“经济人” 的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。理论价格并不是静止不变的。
价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的;另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居民收入、房地产开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。
一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动), 它们之间的关系可见图 3-8 。
(二)、市场价格
市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。
就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。
(四)、评估价值
评估价值 (appraisal value) 也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。
从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外，收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致。在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值。换句话说，如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫。当成本法求得的价值(在不考虑经济折旧的情况下)大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。
评估价值不是事实，但在为交易目的而估价时，评估价值与成交价格有着密切的关系。由于缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业房地产估价为交易当事人提供要价或出价的参考依据，或者提供议价的基础。在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。
从理论上讲，一个良好的评估价值 = 正常成交价格 = 市场价格。
1、房地产之所以有价格，前提条件是( )。a、有效供给
b、有效需求
c、有用性
d、稀缺性
2、在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
a、估价方法
b、估价目的
c、估价时点
d、估价对象状况
3、估价人员平常就应留意搜集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括( )。
a、对房地产价格有普遍影响的资料
b、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
c、相关实例资料，即类似房地产交易、开发建设成本、收益等资料
d、反映估价对象状况的资料
4、现需要评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格4000元/m2，成交日期2003年8月末。另调查获知2003年 6月末至2004年3月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.6%，2004年3月末至2004年10月末平均每月比上月下降0.2%。则该房地产进行交易日期调整后的价格为4533元/m2。( )
a、对
b、错
5、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
a、数学曲线拟合法
b、平均增减量法
c、平均发展速度法
d、移动平均法
6、 房地产的总价格( )反映房地产价格水平的高低。
a、完全能
b、完全不能
c、一般能
d、一般不能
7、如果某种房地产税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。( )
a、对
b、错
8、房地产投机行为对房地产价格会产生相当的影响，它必然会引起房地产价格的上涨。( )
a、对
b、错
9、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )
a、对
b、错
10、如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )
a、对
b、错
1、bcd 2、bcd 3、abcd 4、b 5、bc 6、d 7、a 8、b 9、b 10、b
房地产开发经营管理制度与政策
一、内容提要：
1、房地产开发企业的管理
2、房地产开发项目管理
3、房地产经营管理
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发过程中涉及的主要制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产开发项目土地使用权取得方式、房地产开发项目转让、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度、政策的熟悉程度。
考试基本要求
掌握：房地产开发项目土地使用权取得方式，房地产项目转让条件及程序，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容。
熟悉：房地产开发项目资本金制度，房地产广告发布的要求。
了解：房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序，确定房地产开发项目的原则。
三、内容辅导：
第一节房地产开发企业的管理
一、房地产开发企业的设立条件
房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。1998年公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《开发经营条例》)对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：
(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;
(3)注册资本100万元以上;
(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员;
(5)法律、法规规定的其他条件。
例题：设立房地产开发企业的注册资本应在()万元以上。
a、50
b、80
c.100
d.200
答案：c
解析：按照《开发经营条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选c。
二、房地产开发企业资质等级
建设部于2000年3月发布了第77号令《房地产开发企业资质管理规定》。国家对房地产开发企业实行资质管理。
房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。有关资质等级企业的条件见表4—l。
资质等级注册资本(万元)从事房地产开发经营时间(年)近3年房屋建筑面积累计竣工(万平方米)连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积(万平方米)专业管理人员(人数)
其中
中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员
一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4
二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3
三级资质≥800≥2≥52≥10≥5≥2
四级资质≥100≥1已竣工建筑工程≥5
≥2
另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。
例题：房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在()万元以上。
a、1000
b.3000
c.5000
d.8000
答案：c
解析：建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资房地产开发企业资质注册资本应在5000万元以上，因此选c。
三、房地产开发企业设立的程序
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内.持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
(1)营业执照复印件;
(2)企业章程;
(3)验资证明;
(4)企业法定代表人的身份证明;
(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不超过2年，自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的。《暂定资质证书》有效期不得延长。
例题：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起()日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
a、10
b、30
c.60
d.90
答案：b
解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内.持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
考点1：在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1、完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件：
(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;
(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者;
(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格;
(4)买者和卖者都可以自由进出市场;
(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没政府干预。
2、垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点：
(1)卖者和买者都比较多;
(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别;
(3)市场信息比较完全。
3、寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。
4、完全垄断
完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。
一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：
(1)只有一个卖者，而买者很多;
(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异;
(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有：资源控制、政府许可限制(如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断)、专利、规模经济等
考点2：
在卖方与买方之间的竞争中，卖方为贵卖，会极力谋求抬高价格;买方为贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。
竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但是卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方本来是要贱买，但是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。
考点3：
房地产市场周期大体有以下几个阶段：
1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2、高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
3、衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小;开发项目开工率低;消费需求依市场惯性减少，租金下降，
第六章 统计知识第一节 统计概要
一、统计学的基本概念
1、统计总体与总体单位
统计总体，简称总体或母体，是指所要研究事物要或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。因此，总体必然为同质性总体，同质性是构成统计总体的基础。
2、标志、变量和指标，反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。将可变的数量标志抽象化就称其为变量，其取值称为变量值或标志值。变量分为确定性变量和随机变量。根据变量的取值是否连续划分，有连续型变量和离散型变量。指标反映总体数量特征及其范畴。按指标所反映的数量性质不同划分，分为数量指标和质量指标。质量指标是数量指标的派生指标。
二、统计资料的搜集
1、调查对象、单位、项目以及报告单位，调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。调查项目是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。报告单位，又称填报单位，是指负责向调查者回答问题、填报统计表和提供统计资料的基层单位。
2、搜集资料的方法，搜集资料的方法有直接观察法、采访法和报告法。
3、搜集资料的形式，搜集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括统计报表、普查、重点调查、典型调查和抽样调查。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点;二是确定统一的普查期限。
三、统计资料的整理
1、统计资料的审核和手工整理技术，(1)审核技术：①逻辑审查，②计算审查，(2)手工整理技术：①划记法，又称点划法，②折叠法。
2、统计分组，统计分组是指总体中各单位按照某种标志划分成若干组的统计整理方法。根据分组标志要求形式的不同，分为品质标志分组和数量标志分组。
第二节 综 合 指 标
综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为绝对指标(或称总量指标)、相对指标、平均指标和变异指标。
一、绝对指标，绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。按反映的时间状态不同，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。时期指标有如下三个特点：(1)可以连续计数(2)各时期指标值可以直接累加;(2)通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。 时点指标有如下两个特点：(1)只能间断计数(2)各时点指标值不可以直接累加;(2)每个时点指标值的大小与时间长短没有直接的关系。
二、相对指标，相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比。它能反映现象总体在时间、空间、结构、比例以及发展状况等方面的对比关系。相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标，它把对比的总量指标的绝对水平及其差异进行抽象化。相对指标有如下几种具体形式：结构相对指标，强度相对指标，比较相对指标，比例相对指标，计划完成相对指标，动态相对指标
三、平均指标，平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。平均指标主要有以下几种：算术平均数 (简单算术平均数、加权算术平均数)、调和平均数，调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。(简单调和平均数、加权调和平均数)、几何平均数，几何平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根，(简单几何平均数，加权几何平均数)、中位数，处在中点位次的标志值、众数，出现频率最大的标志值。
四、变异指标，变异指标主要是指全距、平均值、标准差、变异系数。标准差，亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根。
第三节 时间序列
时间序列是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。
一、水平指标
1、发展水平，发展水平是指时间序列中的各项指标值。
2、序时平均数，序时平均数，又称平均发展水平或动态平均数，它是根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数。其计算方法有三种形式：(1)绝对指标的序时平均数1)时期数列序时平均数2)时点数列序时平均数(2)相对指标的序时平均数：1)子项和母项同为时期数列平均数2)子项和母项同为时点数列平均数3)子项和母项一个为时期数列和一个为时点数列平均数。
二、速度指标
1、发展速度，发展速度是表明现象在一定时期内的发展方向和程度的动态相对指标。(1) 定基发展速度(2)环比发展速度
2、增长速度，增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上1(或100%)等于定基发展速度;而环比增长速度加上1(或100%)等于环比发展速度。
3、平均发展速度，通常，计算平均发展速度采用几何平均法。
第四节 动态序列的分解与测定
一、动态序列的分解，动态序列的总变动(y)一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式：长期趋势、季节波动、循环波动、不规则波动。
二、动态序列的结构模型
1、乘法模型，当四种变动因素存在相互影响的关系时，则动态序列的各项观察值都是四种因素乘积的结果，乘法结构模型为：y=t。s。c。i， y表示现象发展到某一时候的实际值;t表示现象发展到上述同一时候的趋势值(即预测值);s表示当时的季节波动指数;c表示当时的循环波动指数;i表示当时的不规则波动指数。由于在一年内会出现现象随季节更迭而发生波动的情况，所以若以年为时间单位，则动态序列并不直接受季节波动的影响，这样，以上模型可以变为：y=t。c。i
2、加法模型，当四种变动因素表现为相互独立的关系时，则动态序列的各项观察值都是四种因素的总和，加法结构模型为：y=t s c i。式中：y，t含义同上;s，c，i均不是波动指数，而是循环波动、季节波动与不规则波动等因素对趋势值所产生的偏差。若以年为时间单位，则动态序列也不直接受季节波动的影响，因而加法结构模型可以变为：y=t c i 。
三、长期趋势的测定
受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法(回归分析法) 最小二乘法，又称最小平方法，是估计回归模型参数的常用方法。。
四、季节波动的测定
测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。若不考虑长期趋势的影响，直接根据原始时间序列来计算季节比率，即为同月(季)平均法，或称直接平均法。季节比率高说明“旺季”;季节比率低说明“淡季”。
