第五章 房地产估价原则
第七节 谨慎原则
特别提示：此部分内容为2007版教材增加的内容，应为必考内容。
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。
理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：
(1) 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。
(2) 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
(3) 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
(4) 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
课后练习题
一、单项选择题
1、房地产估价的基本原则，下列描述正确的是( )。
a、独立、客观、公正原则
b、合法原则、最高最佳使用原则
c、估价时点原则
d、替代原则、谨慎原则
2、房地产估价的最高行为准则，下列描述正确的是( )。
1、遵守合法原则、最高最佳使用原则
b、遵守替代原则、谨慎原则
2、遵守估价时点原则
d、遵守独立、客观、公正原则
3、房地产估价的特殊原则是( )。
a、独立、客观、公正原则
b、合法原则、最高最佳使用原则
c、估价时点原则
d、谨慎原则
4、在房地产估价原则中，既属于特殊原则又属于技术原则的是( )。
a、合法原则
b、最高最佳使用原则
c、谨慎原则
d、估价时点原则
5、房地产估价师遵守合法原则是因为( )。
a、房地产估价的客观要求
b、房地产估价的法律、法规要求
c、房地产估价师的职业道德要求
d、房地产价值实质上是房地产权益的价值
6、某宗城市规划为居住用途的土地非常适合作为商业用途，估价应按( ) 为前提来估价。
a、商业用途
b、居住用途
c、商业用途与居住用途混合
d、委托人确定的用途
7、城市规划规定某宗土地的容积率不超过2.5，但该宗土地的实际容积率为3.0却未办理任何法律手续，则估价时容积率按( )估价。
a、2.5
b、小于2.5
c、3.0
d、2.5与3.0的平均值
8、城市规划规定某宗土地的容积率不超过2.5，但该宗土地的实际容积率为1.0，则估价时容积率按( )估价。
a、1.0
b、2.5
c、小于等于2.5的任何数值
d、1.0与2.5的平均值
第四章 房地产价格影晌因素
第六节 社会因素
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。
一、政治安定状况
政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。
二、社会治安状况
社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
三、城市化
城市化也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。 城市化的具体内涵包括4个方面：①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移;②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚;③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新;④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。城市化是一个必然过程。衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此 一般采用城镇人口占总人口比重这个单一指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率。一般地说，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。
四、房地产投机
房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。
关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。 显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨;②引起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷 纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈 (乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落到一定程度时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样就会出现：当房地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨到一定程度时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
第七节 国际因素
一、世界经济状况
世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
二、国际竞争状况
房地产是不可移动的，不像小轿车、小麦等类可以移动的商品那样能够在国与国之间进行进出口贸易，开展竞争，从而价格相互影响。因此，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。 当这种竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落;但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。
三、政治对立状况
如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。
四、军事冲突状况
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带;如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。
第八节 其他因素
一、行政隶属变更
行政隶属变更也会影响房地产价格。例如，将某个非建制镇升格为建制镇，或者将某个建制镇升格为市，将某个市由原来的较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市，一般会使该地区的房地产价格上升。同样，如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会使这一地方的房地产价格上升;相反，则会导致这一地方的房地产价格下落。
二、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因 素主要有以下方面：①购买或出售心态;②个人欣赏趣味(偏好);③时尚风气、跟风或从众心理;④接近名家住宅心理;⑤讲究风水或吉祥号码。
三、重要政治人物的健康状况等
还有许多因素会影响房地产价格，例如某些重要政治人物的健康或生死状况有时也会影响房地产的价格。
特别提示：本章是历年考试的重点，尤其是估价时点原则、合法化原则，每年都会变着花样考。
第五章 房地产估价原则
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍 然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值“发现”出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价所应 依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
房地产估价原则主要有以下6项： ①独立、客观、公正原则;②合法原则;③最高最佳使用原则;④估价时点原则;⑤替代原则;⑥谨慎原则。
也可以把这些原则分为3个层次： ①基本原则，②普适技术性原则，③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称之为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。其中除独立、客观、公正原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则(此段话应记住)。
某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。我们把这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，称为特殊原则(此段话应记住)。
由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则(此细节应记住)。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可以评估出一个更加精准的价值。
第二节 独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，独立的要求是，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进 行估价。客观的要求是，房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。公正的要求是，房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。
为了保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价，一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。这方面的具体要求是房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系。当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。此外，房地产估价师还必须具有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。(此段话要仔细阅读)
第三节 合法原则
合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。所谓依法，不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规(民族自治地方应同时依据相关自治条例、单行条例)、缔结或者参加的相关国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。因此，合法原则中所讲的“ 法”是广义概念的“法” (此细节应记住)。
房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值。但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据(此细节应记住)。
依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体地说，遵守合法原则应做到下列几点：
(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案 (不动产登记簿)以及相关合同(例如租赁权应依据租赁合同)等其他合法权属证明 为依据。目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
值得进一步说明的是，遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。例如，没有合法权利的房地产，就应当将其作为没有合法权利的房地产来估价。具体地说，目前包括：划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价，集体土地不能当做国有土地来估价，共有的房地产不能当做单独所有的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，临时用地不能当做正式用地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，超过批准期限的临时建筑不能当做未超过批准期限的临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当做手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当做可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，产权不明或权属有争议的房地产不能当做产权明确或权属无争议的房地产来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，违法、违章建筑不能当做合法建筑来估价，等等。因此，从理论上讲，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律、法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外(此段话要仔细阅读)。
如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一 个评估价值是否正确，很重要的一点是看是否遵守了估价原则(此细节应记住)。
例如《房地产抵押估价指导意见》第 11 条规定“法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象”。由此我们还可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。不过，如果评估价值等于或小于零，则委托人通常就不会委托估价了。
(2)在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，那么对该宗土地进行估价就应当以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，但也应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5, 除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过 2.5 为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过2.5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律、法规的保障，而且是违法违规的，据此所评估出的较高价值也就得不到社会认可，从而不能实现(此段话要仔细阅读,每年都会考)。
(3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。法律、法规和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应当为零(关键的内容)。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象;不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业估价目的的估价对象。
(4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。具体地说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求;新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定;农地征收和城市房屋拆迁估价，应当符合国家有关农地征收和城市房屋拆迁补偿的法律、法规和政策(此段话要仔细阅读,每年都会考)。
此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体地说，房地产估价应当采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。
特别提示：教材153-156页有关城市房屋拆迁估价，房地产抵押估价的应用实例请大家一定要仔细阅读，历年都考，今年也不例外。但由于学时有限不再讲述。
