房地产开发(代春泉著)

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《房地产开发》：新——内容上力求新颖，吸纳了个人及学术界最新的科研成果，反映出本学科的理论研究动向。
实——立足市场运行和企业发展实践，编写时注重理论与实践并重，具有较强的应用性和务实性。
全——以基本经济理论为基础，以房地产企业的开发经营为主线，以相关业务和关键内容为编写重点。

目录

第一章 房地产开发基础1
第一节 房地产开发概述1
一、房地产及房地产业1
二、房地产开发的含义2
三、房地产开发的特点3
四、房地产开发的类型5
五、房地产开发的主要指标8
六、房地产开发商及其角色定位10
七、房地产开发的相关者11
第二节 房地产开发的主要程序13
一、项目构思与决策阶段13
二、项目拓展与定位阶段15
三、项目建设实施阶段18
四、租售及服务阶段19
第三节 房地产开发与城市化20
一、城市化的定义20
二、房地产开发对城市建设的作用23
三、房地产开发与城市化进程的耦合24
四、城市价值对城市房价的影响27
本章小结31
思考题31

第二章 房地产市场及其运行规律32
第一节 房地产市场概述32
一、房地产市场的概念32
二、房地产市场的类型33
三、房地产市场的特性35
四、房地产市场的功能38
五、房地产市场的运行环境38
第二节 房地产市场的供求关系40
一、房地产需求40
二、房地产供给46
三、房地产市场的供求均衡50
第三节 房地产市场运行52
一、房地产市场结构53
二、房地产市场指标53
三、房地产市场运行机制56
四、房地产物业市场与房地产资本市场57
五、房地产市场的周期循环59
第四节 房地产泡沫及其研判指标64
一、经济泡沫与泡沫经济64
二、房地产泡沫的内涵65
三、房地产泡沫的研判指标68
四、房地产过热及其诱因70
五、房地产泡沫与过度开发的关系71
本章小结71
思考题72
附录日本房地产泡沫及其启示72
一、日本房地产泡沫72
二、中日房地产发展的异同74
三、日本房地产泡沫对中国的启示75

第三章 房地产项目拓展78
第一节 房地产项目拓展概述78
一、项目拓展的类型78
二、项目拓展的流程79
三、项目拓展的法律环境82
四、项目拓展模式84
第二节 土地使用权的获取94
一、土地资源开发的特性94
二、土地使用权的获取95
三、土地使用权出让合同及其主要内容99
四、旧城改造与新区开发101
第三节 房地产项目区位环境分析104
一、区位理论104
二、区位与房地产价值105
三、房地产项目区位选择的定性分析108
四、房地产项目区位选择的定量分析112
五、swot分析在房地产项目区位选择中的应用113
第四节 昆山市某房地产项目拓展案例116
一、项目背景116
二、操作难点117
三、操作流程117
本章小结122
思考题122

第四章 房地产项目可行性研究123
第一节 可行性研究概述123
一、可行性研究的含义和目的123
二、可行性研究的作用124
三、可行性研究的依据126
四、可行性研究的阶段划分126
第二节 可行性研究的内容和步骤128
一、可行性研究的内容128
二、可行性研究的步骤131
第三节 房地产项目投资与收入测算132
一、投资估算133
二、编制资金使用计划137
三、收入估算138
第四节 房地产项目财务评价140
一、财务评价的基本概念140
二、财务评价的指标体系140
三、财务评价计算实例146
四、财务评价的基本报表149
第五节 房地产项目不确定性分析153
一、盈亏平衡分析153
二、敏感性分析156
三、风险分析160
本章小结170
思考题170

第五章 房地产项目前期策划172
第一节 房地产策划概述172
一、房地产策划的概念172
二、房地产策划的内容173
三、房地产策划的职能175
第二节 房地产项目市场分析177
一、市场分析概述177
二、市场分析内容178
三、市场分析手段和方法180
四、市场分析要求186
五、市场容量估算案例分析186
第三节 市场细分与目标客户群定位188
一、消费者心理与购买行为分析188
二、市场细分198
三、目标市场的选择204
四、市场定位205
第四节 房地产产品定位209
一、产品定位概述210
二、产品定位流程213
三、产品定位原则216
四、产品定位的实用技巧218
本章小结221
思考题222

第六章 房地产开发组织与管理223
第一节 房地产项目管理概述223
一、房地产项目管理的组织模式223
二、房地产项目工程管理模式226
三、房地产项目工程监控模式230
四、房地产项目管理体系230
五、房地产项目建设流程231
第二节 房地产项目实施管理233
一、项目投资控制233
二、项目进度控制235
三、项目质量控制239
四、项目风险管理240
第三节 房地产项目合同体系243
一、房地产合同概述243
二、房地产开发合同体系244
三、合同总体策划246
四、合同索赔251
第四节 房地产项目竣工验收256
一、竣工验收的概念256
二、竣工验收的条件257
三、竣工验收程序257
四、竣工结算258
五、工程款竣工结算流程261
本章小结261
思考题262

第七章 房地产资金运营与税务筹划263
第一节 房地产资金筹集263
一、资金筹集概述263
二、资金筹集渠道和方式265
三、房地产资金筹集成本分析270
第二节 房地产项目投资分析277
一、房地产项目投资概述278
二、房地产投资类型278
三、房地产投资风险分析及投资组合285
第三节 房地产开发经营税费294
一、所得税294
二、流转税294
三、行为、目的税295
四、资源、财产税302
第四节 房地产开发税务筹划303
一、税务筹划概述303
二、房地产行业的税务优惠305
三、房地产企业税务筹划307
本章小结317
思考题318

第八章 房地产营销推广与执行319
第一节 房地产营销概述319
一、房地产营销的概念319
二、房地产营销理论演变320
三、房地产营销定位322
四、房地产营销流程324
第二节 房地产销售策略328
一、营销渠道选择328
二、产品入市策略330
三、销售执行332
第三节 房地产媒介组合339
一、媒介的类型339
二、媒介组合340
三、广告执行342
四、整合推广345
第四节 房地产价格策略346
一、定价方法347
二、定价的原则和程序350
三、定价策略351
四、房地产价格调整354
本章小结356
思考题356

第九章 房地产物业管理357
第一节 房地产物业管理概述357
一、物业管理的概念358
二、物业管理的特点358
三、物业管理的类型及其服务内容360
四、我国物业管理的职能划分361
第二节 物业管理的前期介入363
一、物业管理前期介入的认识363
二、物业管理前期介入的内容364
三、物业管理前期介入的时机和方式366
四、物业管理前期介入的重要性367
五、物业管理前期介入的阶段划分368
第三节 物权法与物业管理369
一、《物权法》概述369
二、《物权法》对物业管理的影响373
三、房地产产权产籍管理375
本章小结377
思考题377

第十章 房地产开发外部效应378
第一节 房地产开发外部效应概述378
一、外部效应概述378
二、房地产开发的外部效应分析380
三、外部效应与房地产开发的关系381
第二节 轨道交通对房地产开发的影响383
一、房地产开发的轨道模式383
二、城市轨道交通与房地产开发的互动关系384
三、轨道交通与房地产联合开发389
四、轨道交通建设的政策建议393
第三节 外部效应下的房地产综合开发394
一、房地产项目外部效应的产生原因394
二、外部效应下的房地产综合开发和政府干预395
三、旅游房地产项目外部效应案例分析397
本章小结399
思考题399
参考文献400

文摘

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房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发，其主要内容是地产开发和房产开发。地产是土地及其包括供水、供热、供电、供气、排水等地下管线以及地面道路等基础设施的总称。房产是定着在土地上的各种房屋，它们具有各自的使用性质和功能。房产和地产密不可分，一方面，房屋必须定着于土地上；另一方面，地下各项设施的建设都是为房屋主体服务的，是房屋主体功能发挥不可缺少的部分。因此，房地产开发必须综合考虑各种房屋使用功能的配套及房屋与基础设施的协调，实行综合开发，实现更好的效益和更强的功能。
“一座城市就像一所大型住宅，而一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其机体的每一部分都是相互关联、协调一致。”这是意大利文艺复兴时期一位伟大的建筑大师对房地产的概括性表述。同期另一位大师吉奥尔吉奥·马尔蒂尼更生动地描述房地产“就是一个结构最完美和最优美的人体，它应该具有人体的比例、量度和形式。”房地产开发就是“房地产有机体”的塑造和再造。这与传统的房地产的开发将房地产仅作为一种钢筋混凝土的“物品”来建造有着本质的区别。
综上所述，房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，在市场调研的基础上，通过产品策划、规划设计、组织管理、资金运营，建设适用社会经济发展需求、满足用户需求、与环境协调的房屋建筑、配套设施及空间环境，从而实现企业经营目标和社会发展目标的行为过程。
.三、房地产开发的特点
房地产开发具有位置的固定性或不可移动性、耐久性或长期使用性、适应性或附加收益性、异质性或不一致性、弱流动性或较差变现性、易受政策影响性、对专业管理的依赖性、外溢性或相互影响性等特点，具有很强的综合性。
1.位置的固定性或不可移动性
房地产开发最重要的一个特性是位置的固定性或不可移动性。它不仅受地区经济的束缚，还受其周围环境的影响。房地产开发的位置固定性决定了房地产市场的地域性。
房地产位置的不可移动性要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和房屋使用者都具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使房屋使用者能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。
房地产开发价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看其当前净租金水平的高低。由于房地产不能移动，一个地区土地短缺不能由另一土地富余地区来补偿；一个地区的住房紧张不能由另一住房有剩余的地区来解决。不同地区的房地产市场，价格也存在较大的差异性。房地产价格的差异不仅表现在不同城市之间，而且也表现在同一城市的不同地段之间，同一地段的不同单元之间。

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