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二手房买卖400问 |
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二手房买卖400问 |
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基本信息·出版社：法律出版社
·页码：304 页
·出版日期：2009年05月
·ISBN：7503694157/9787503694158
·条形码：9787503694158
·版本：第1版
·装帧：平装
·开本：32
·正文语种：中文
·丛书名：法律新知与应用指南丛书
内容简介 《二手房买卖400问》讲述了：按照二手房交易流程以及交易中经常出现的问题进行解读，重点突出可操作性、实践性及警示性，淡化理论规定及枯燥的法律条文，采用问答形式阐明各类常见问题，力图通过通俗易懂的方式使读者对自己的具体问题能“对号入座”或“触类旁通”，并可依据《二手房买卖400问》寻找到解决的途径和枝巧。
编辑推荐 《二手房买卖400问》为法律出版社出版。
二手房交易常见概念
二手房买卖的交易程序
二手房买卖决策
发布和获得二手房房源信息
二手房买卖谈判、签订合同的技巧
二手房买卖过程中的欺诈、陷阱防范
二手房买卖合理避税
二手房贷款
中介机构二手房买卖中的作用
律师在二手房买卖中的作用
二手房买卖中的纠纷及处理
目录 前言
一、二手房交易常见概念
1.房地产一级市场
2.房地产二级市场
3.房地产三级市场
4.公房
5.私房
6.使用权公房(小产权房)
7.央产房
8.商品房
9.经济适用房
10.集资房
11.安居房与康居房
12.廉租住房
13.解困房
14.房改房
15.自管房产
16.直管房产
17.二手房
18.二手商品房
19.存量房
20.空置商品房
21.公寓
22.别墅
23.生活型经济别墅
24.度假型别墅
25.出租型别墅
26.经营型别墅
27.商住型别墅
28.普通标准住宅
29.标准价与成本价房
30.共有房产
31.共同共有房产
32.按份共有房产
33.优先购买权
34.差价换房
35.国有土地使用证
36.房屋产权证
37.“大产权证”与“小产权证”
38.容积率
39.得房率
40.房地产价格评估
41.房地产抵押
42.房地产抵押登记
43.提存
44.存量房过户
45.按揭
46.转按揭
47.个人住房商业性贷款
48.公积金贷款
49.组合贷款
50.定金
51.订金
52.欺诈
53.诈骗
54.房地产契税
55.避税
56.土地使用权出让金
57.土地增值税
58.印花税
59.住房维修基金
60.居间合同
61.房地产经纪信息
62.住房公积金
63.瑕疵
64.仲裁
65.诉讼。
二、二手房买卖的交易程序
1.什么是二手房？
2.二手房有哪些种类？
3.商品房、经济适用房、房改房三种房产的异同？
4.目前我国二手房的产权状况是怎样的？
5.房屋的产权证类型有哪些？
6.房屋产权证书的内容及权能有哪些？
7.购房后为什么要办理产权证？
8.房屋产权证的重要性有哪些？
9.不想办理房屋所有权证的后果有哪些？
10.房屋所有权的限制有哪些？
11.如何识别假《房屋所有权证》？
12.如何查询所购房屋的产权状况？
13.如何补办房产证手续？
14.什么是土地他项权利？有哪些类型？
15.什么是房屋他项权利？有哪些类型？
16.哪些房屋可以上市交易？
17.哪些二手房不能上市交易？
18.对房屋是否具备上市交易资格审查的方法？
19.提存是一种安全的钱款交割模式吗？
20.如何办理房款提存律师见证？律师见证的作用和效果如何？
21.办理房地产公证应当遵循的程序是什么？
22.如何办理二手房房款公证提存？怎样收费？
23.房产买卖合同、借款担保合同也必须做公证吗？
24.公证增加了交易环节，还是保证了交易安全？
25.二手房买卖公证如何收费？
26.产权人死亡，家人需办继承公证才能卖房吗？
27.二手房交易中的房地产估价的概念、程序和所需要的资料有哪些？
28.二手房交易中需要房地产估价的情形有哪些？
29.影响商业房地产估价的主要因素有哪些？
30.影响居住房地产估价的主要因素有哪些？
31.评估机构普遍存在的问题有哪些?
32.应当选择什么样的评估机构?
33.如何查询二手房是否设定抵押?
34.售房人将房屋或土地使用权抵押对购房人有什么危害?
35.重复抵押的解决办法有哪些?
36.房屋抵押与土地抵押有什么区别?
37.经济适用房能抵押吗?
38.贷款的房屋产权证办理完毕后一定要押在银行吗?
39.如何取得经拍卖的涉案二手房的实用技巧?
40.法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证?
41.二手房买卖流程是怎样的?
42.如何确定房屋购买时间?
43.如何出具二手房买卖房款的发票?
44.付款凭证丢失的如何处理?
45.已购公房上市交易是否必须提供原始购房合同?
46.无原始购房合同如何过户?
47.如何办理亲属间的房屋过户?
48.订立合同后售房人死亡如何办理房屋过户手续?
49.二手房交易应注意“户口”的哪些问题?
50.业主不能亲自办理出售手续，应如何处理?
51.我在国外工作，交易过户当天不能到场签署相关文件，如 何办理交易过户?
52.在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续?
三、二手房买卖决策
53.购买二手房应当注意的具体问题有哪些?
54.与一手房比起来二手房有哪些优势?
55.商品房土地使用年限50年和70年有何区别?
56.如何从房地产估价角度对建筑物进行认识?
57.房屋按建筑结构是怎样分类的?
58.楼房是怎样分类的?
59.楼房间的间距怎样才合理?
60.房屋用途是怎样划分的?
61.不同用途房地产估价的共性和特性是怎样的?
62.不合理户型的类型有哪些?
63.不受欢迎的房产种类有哪些?
64.底层容易出现的问题有哪些?选择时应当注意哪些问题?
65.顶层容易出现的问题有哪些?选择时应当注意哪些问题?
66.二手房屋常见质量问题成因是什么?
67.共有权人售房的主体条件是什么?
68.如何审核或约定房屋共有权内容?
69.二人以上可能同时购一套房吗?
70.恋人分手后房产所有权归谁所有?
71.如何区分夫妻共同财产和夫妻个人财产?
72.婚前购买的房屋是否属于夫妻共同财产?
73.婚后购买的房屋，产权证登记为一人名字，是否属于夫妻 共同财产?
74.婚前一方所购房屋婚后共同还贷是否属于夫妻共同财产?
75.婚前父母交纳首付款婚后夫妻还贷，离婚时如何分割房产?
76.如何办理房产证的夫妻更名手续?
77.夫妻离婚涉及的房屋转移需提供哪些材料或证件?
78.购买夫妻共有房需有《配偶同意确认书》吗?
79.夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效?
80.怎样确定二手房的真实“年龄”?
81.卖房人提供的房屋年限与实际不符，买房人可以索赔吗?
82.影响房地产价格的因素有哪些?
83.卖房人定价策略和方法有哪些?
……
四、发布和获得二手房房源信息
五、二手房买卖谈判、签订合同的技巧
六、二手房买卖过程中的欺诈、陷阱防范
七、二手房买卖合理避税
八、二手房贷款
九、中介机构二手房买卖中的作用
十、律师在二手房买卖中的作用
十一、二手房买卖中的纠纷及处理
附录
……
序言 我国唐代诗人杜甫有句名言，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。此语道出从古至今中国老百姓对住房的渴望。俗语又云：“安居乐业”。居能安，一家人才能各自安心地在工作、学业的领域里追求卓越成绩，成就人生梦想。由此可见住房对中国老百姓的重要性。因此，老百姓的安居问题值得国家的高度重视和社会的密切关注以及相关人士的大力研究。
从20世纪90年代中期开始，新一轮房地产开发热潮再次掀起。尤其是近些年来，房地产行业成为拉动国民经济持续稳定增长的强势增长点。随着一手商品房市场销量的扩大及福利分房的停止，二手存量房也持续增加，因此二手房的交易日趋活跃，可以预见，在不久的将来，二手房交易从数量上肯定会超过一手房，将作为房地产市场的一大主流居于市场的主导地位。
在房屋交易发达的国家是没有二手房、新房、旧房的概念的，取而代之的是期房（增量房）与现房（存量房）的区分。这是由城市开发的成熟程度及有限的土地决定，当城市开发到成熟阶段，新开楼盘会越来越少，慢慢地必将转为存量房之间的流通。中国的房地产市场发展历程较短，城市房屋开发还不成熟，所以，大部分地区依然处于增量房大于存量房的市场状况。但在发达的沿海城市，例如上海，早在2004年二手房的交易量就已超过新房的交易量了。
文摘 一、二手房交易常见概念
1．房地产一级市场：房地产一级市场又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产开发商的运作过程，实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。
2．房地产二级市场：房地产二级市场是指房地产转让市场，又称增量市场，即新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅开发商、建造商和购房居民。
3．房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。
4．公房：指按照国家房改的有关售房政策，以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。
5．私房：私房又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。
6．使用权公房（小产权房）：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定标准出租给居民的公有住房。即俗称的小产权，业主只拥有房屋的部分产权，可以永久使用，可以继承，但国家对三级市场未放开前，不可以自行上市出售。
7．央产房：特指中央在京单位已购的公有住房。职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权单位属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程公房和集资合作建设的住房。当然央产房也属于已购公房。
