204购房合同秦兵指南

2010-02-06

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已经有了
基本信息·出版社：法律出版社
·页码：333 页
·出版日期：2004年05月
·ISBN：7503648929
·条形码：9787503648922
·版本：2004-05-01
·装帧：平装
·开本：32开

内容简介 　　所有投资都有风险，买房是一笔数十、百万的投资，您对买房的风险有了足够了解吗？面对一份份格式合同，问题可能在哪里出现？哪些内容必须审查？哪些条款必须争取？如果不争取，可能有什么后果？已经买过房的人又有哪些教训值得吸取？著名维权律师秦兵，致力于为消费者揭示买房风险和防范之法，自2001年推出“204条”，数十万买房人竞相下载，“实话实说”栏目三次邀请秦兵现场解说。法律出版社最新推出《204购房合同秦兵指南》，逐一解说买房风险和防范方法，为买房人提供最专业的买房指南。

　　本书包括四部分：一、关于204 介绍204合同的基本背景，主要包括：《写给所有购房人的204》，秦兵介绍204合同的创作经历，他的主要想法，他对中国房地产市场的看法，他对消费者的忠告等。《众说纷纭204》，汇集了社会各方对204合同的言论和观点，包括媒体、开发商、学者、律师和普通百姓的言论。二、204购房合同示范文本。这是本书的核心部分，包括消费者买房签约时用到的四个合同范本，分别是：204条商品房买卖合同、67条简易版商品房买卖合同、商品房认购协议、套内使用面积补充协议。其中204条商品房买卖合同是核心，它全面地考虑了商品房买卖中涉及的各种问题，秦兵律师为了让消费者更容易理解，特别就每一条款新增了释义，逐一解释买房的各种风险和防范之法，也就是为什么要订这些条款。三、204购房合同实用指南。这一部分是秦律师就买房签约的操作问题为消费者提供的具体指导，包括：《如何防范购房中最容易发生的五大问题》、《防御购房纠纷的九大策略》、《如何和开发商进行购房谈判》、《购房中如何聘请律师》等。四、204相关链接。包括消费者在买房时能用到的一些实用资料和图表，包括有关法律法规的索引、购房合同签订流程表、购房费用一览表、楼盘项目记录表。
作者简介 　　秦兵，著名消费者维权律师，现执业于北京市汉卓律师事务所。生于1967年，祖籍山东省德州。自1996年以来专门从事房地产法律实务，致力于维护购房者权益。 2001年，秦兵律师通过大量房地产案例研究，历时5年，历经90多个版本，站在维护购房者利益的立场，写出“204条商品房买卖合同”，受到广大买房人的热情拥护和支持。“204条商品房买卖合同”自2001年由北京青年报首次刊登以来，不断修改和完善，受到社会广泛关注：中央电视台“实话实说”三次邀请秦兵现场解说。北京电视台、上海电视台、陕西电视台、西安电视台、南方电视台等电视台邀请秦兵围绕购房问题和204合同制作专题节目。北京晚报、北京晨报、经济观察报、经济日报、南方周末、中国青年报、三联生活周刊等几十家报纸对秦兵和204合同持续予以报道。
媒体推荐 书评
所有投资都有风险，买房是一笔数十、百万的投资，您对买房的风险有了足够了解吗？面对一份份格式合同，问题可能在哪里出现？哪些内容必须审查？哪些条款必须争取？如果不争取，可能有什么后果？已经买过房的人又有哪些教训值得吸取？
　　著名维权律师秦兵，致力于为消费者揭示买房风险和防范之法，自2001年推出“204条”，数十万买房人竞相下载，“实话实说”栏目三次邀请秦兵现场解说。法律出版社最新推出《204购房合同秦兵指南》，逐一解说买房风险和防范方法，为买房人提供最专业的买房指南。

《法律与生活》记者　杜智娜 /北京报道

我不惮以最坏的恶意来揣摩开发商，即便如此，我也从未放弃在购房者与开发商之间实现共赢的理想
——秦兵
　　
2004年6月12日上午，北京西单图书大厦，闷热的天气没有阻挡人们购书的热情。
在大厦的一层东厅，人们将北京市著名房地产律师秦兵围得水泄不通，这一天，秦兵为读者奉上了他刚刚出版的《204购房合同秦兵指南》，签名售书的活动，让更多的人关注起自己的购房合同。
早在这次出版前，秦兵律师就将他设计的“购房204条”和盘托到了网上，网友可以免费下载。秦兵告诉《法律与生活》，为了使消费者在查阅“204条时”更加便捷，他将自己多年对购房合同条款进行研究的心血出版成书。
为了更多地了解“204条”，《法律与生活》记者专访了秦兵律师。

记者：您为什么关注购房合同条款的研究，“204条”有什么作用和意义？
秦兵：消费者与开发商之间的信息在很多时候不对称，表现在购房合同方面，就是有的购房者居然不知道，购房时可以在政府提供的合同示范文本内容之外，根据房产项目的实际情况有针对性地签订补充协议以维护自己的合法权益，多数购房者通常只是在开发商出具格式合同文本上签名，这使开发商有空子可钻，也给消费者日后的合法维权留下许多遗憾。“204条”就是针对当前房屋买卖合同纠纷中经常出现的问题，为购房者提供一个参考性文本。

记者：《204购房合同秦兵指南》如何提示消费者避免风险?

秦兵： “204条”将购房过程中有可能遇到的绝大多数问题以合同的形式加以固定，使所有的购房者都可以通过这一份合同来了解他们在购房过程中所需要注意的大部分法律问题，这样一来，既降低了购房者购买法律服务的成本，又给广大消费者提供了公平获取信息的机会，进而打破现在购房者与开发商信息严重不对称的局面。事实上，对于购房者而言，“204条”的法律信息意义远大于其作为合同文本的意义。

记者：有人认为“204条”太难懂，看完后有些茫然，不知道该如何在实际中利用。
秦兵：这个合同共有26个部分、204条、2万多字。一下子全部看懂确非易事。我建议读者分部分掌握书中的内容。考虑到书中涉及法律事项的复杂性，我们准备据此对消费者进行集体培训，使他们能够在买房时对购买事项作出理智的判断。

记者：有人批评说，您的“204条”是作秀。您怎么看待？
秦兵：你有权不买这本书，但这恰恰是给律师提供机会。因为你将来很可能会遇到房产官司，那时的律师费会比购房时的律师费高得多。如果为消费者争权是一种作秀，那我们一起把房地产市场的规范、诚信作成真实秀，让购房者远离欺诈与陷阱。
记者：“204条”实际上涉及到我国房地产也规范管理和发展的问题，目前，我国关于房地产方面的法律规范情况如何？
秦兵：中国具有全世界最丰富的房地产法，据说有八九十部房地产法律、法规、政策，但我国房地产类的纠纷也是全世界最多的，去年全国律师收入的1/3来自于房地产。
之所以如此，主要原因是我国的房地产法律质量比较差，相关规范不健全。为什么如此多的法律却无法约束开发商，这是法律质量的问题。
比如说房屋质量问题，消费者一旦买了房子出现质量问题，你去找谁？开发商在你入住一年以后搬走了，消费者找开发商的成本非常大；物业公司说质量和他们没有关系。如果寻找法律保护你会发现，《建筑工程管理条例》只是说一旦发生质量问题要保修，我们花了一百多万元买房子，为的是一入住就要修理吗？《条例》没有规定出现某一具体严重的质量问题就可以退房，如果消费者找到开发商，他也许会答应修理，但迟迟不给修。

记者：购房后发生纠纷时，消费者的处境如何？
秦兵：消费者逃离房屋纠纷的成本非常大，几乎很少有人能逃出。如果有人在遇到质量问题后想通过诉讼退房，一审诉讼费是全部购房费用的3.5%，二审诉讼费也是全部购房费用的3.5%；一审交给律师的诉讼代理费是6－9%，二审交给律师的诉讼代理费也是6－9%。两者合起来将近20%的费用。这部分费用相当于大多数消费者购买商品房的首付款，这就是我们的逃出成本。也就是消费者面临的最大的利益损害。

记者：“204条”的未来如何？
秦兵：我不惮以最坏的恶意来推测开发商。尽管如此，我也从未放弃在购房者与开发商之间实现共赢的理想。中国有13亿人中，房屋是必不可少的消费品，开发商的前景光明而且作用重要，如果可能，我会呼吁所有的消费者与志向远大的开发商合作。
到现在为止，“204”条已经修改过一百多次，而且还在不断更新，但仍有诸多不完善之处。我需要并欢迎大家给“204条”提意见，你的意见对，我就更新。目前“204条”一个月更新一次。我承认，即使在购房中将“204条”全部签下，依然不能完全避免可能发生的问题，但即便这样，这些条款对北京的房地产来说它仍是一个比较理想的标准。
　　刚刚出版的《204购房合同秦兵指南》，是目前最完整的新版本。我正在计划出第二版，到时，将会加入很多集体维权的内容，现在集体维权的案件越来越多，其中出现的问题也很多，我想告诉大家怎样进行集体诉讼。
生活中，“204条”会不断完善，《204购房合同秦兵指南》也会不断完善，我希望它能帮助每个需要帮助的人。

本文载自《法律与生活》2004.7上半月

编辑推荐 　　所有投资都有风险，买房是一笔数十、百万的投资，您对买房的风险有了足够了解吗？面对一份份格式合同，问题可能在哪里出现？哪些内容必须审查？哪些条款必须争取？如果不争取，可能有什么后果？已经买过房的人又有哪些教训值得吸取？著名维权律师秦兵，致力于为消费者揭示买房风险和防范之法，自2001年推出“204条”，数十万买房人竞相下载，“实话实说”栏目三次邀请秦兵现场解说。法律出版社最新推出《204购房合同秦兵指南》，逐一解说买房风险和防范方法，为买房人提供最专业的买房指南。
目录
一、关于204
204不仅仅是一份购房合同，更是一种信念，一种追求诚信、拒绝欺诈和维护权利的信念。
1写给所有购房人的204/秦兵 3
中国有13亿人口，房屋是必不可少的消费品，开发商的前景光明而且作用重要，因为他们肩负着让中国人住上好房子的历史责任。遗憾的是，总是不断有受伤的购房者来提醒我这个残酷的现实!从而使我不惮以最坏的恶意来推测开发商。尽管如此，我也从未放弃在购房者与开发商之间实现共赢的理想。
2众说纷纭——204 12
有人说“204”的出现引发了中国房地产业一场不小的地震。媒体、学者、律师、开发商、消费者，越来越多的人在关注着204。
……
文摘书摘
第28条测量机构[a33]：为保证面积数据的准确性，本房屋由出卖人先行委托测量机构在房屋竣工后进行实际测量，所委托的测量机构应当是取得国家测绘局颁发的测量资格证书的专业机构，测量行为不得委托给他人；没有取得国家测绘局测量资质证书的机构其测量结果无效，买受人有权拒绝支付房款。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
[a33]秦兵释义：我站在小台前，一个字一个字地打，不断地就有电话打进来，有时我的写作就产生跳跃，想到明天还要去国家测绘局，我就把这一条说一说。中国的测绘行政管理机构是国家测绘局，而不是建设部的。前者是国务院的直管机构，并不是建设部的下属，这一点《测绘法》已经明确；国家测绘局将测绘分为甲、乙、丙、丁四级，在北京甲级的测量机构大概有20多家，每个级别不同的机构可以履行的测量范围不一样，有大有小。房产测绘只是其中的一项业务，并不是每个测量公司都有这个资格，所以要分清楚。其实房产测量我认为某个项目还是比较简单的，像套内使用面积的测量，普通人就可以做到。但是考虑到责任的承担，我想大家还是要找到那些取得了《测绘资格证》的机构，这样就是出了什么问题，也有人能够担
着，千万别怕麻烦。
第29条规范与成果[a34]：为保证交易的公平性，出卖人应当根据《房产测量规范》和《房产图图式》的规定，向买受人出示测绘图，图中应当标明套内空间及公摊部位的位置与面积构成的尺寸，房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，以使买受人可以皮尺对图中标明的面积进行核对。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除
合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
[a34]秦兵释义：我经常看到有的消费者拿来的测量报告，好像里面只有总建筑面积、套内建筑面积和公摊面积，至于这些面积是怎么出来的，好像谁都说不清。如果消费者去找测量公司，测量公司往往说你是谁啊？你和我有什么关系？是开发商请我的，你有问题去找他！如果去找开发商，开发同就说不是我测量的，你去找测量公司。收钱的时候家家都管，出了问题谁都不管，这是一个通病。
第30条面积核实[a35]：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人核对及查实的成本较高，有可能产生欺诈机会，为此买受人有权根据测量报告对
……

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